潘石屹在北京做了很多楼，卖得很好。一平方米五六万、七八万，有一部分卖山西的煤老板买了，买完以后发现，租不出去，收的租金可能才2%、3%。这样的楼就是没有价值的。这只是房地产会出现的阶段性繁荣，长期的地产价值需要靠经营性的现金流体现。

　　观点地产新媒体：您所说的未来房企细分下的物流地产、旅游地产等，是不是属于可以创造出真实价值的产品？

　　曹少山：当然。中国的住宅到现在为止多少还是有点泡沫。这跟中国人“居者有其屋”的理念有关。

　　在一线城市，住宅的租金收益率非常低，豪宅的租金收益率不到2%。这样的住宅作为投资没有用的。而且，一旦房价停止上涨，马上就会有人意识到，买房投资不是个好投资。

　　另外，从商业地产来看，现在的商业地产的租金收益率也很低。收益率比较高的是工业地产和物流地产。一个看着不起眼的工业厂房、一个不起眼的物流仓库，租金回报就超过了15%。企业愿意花钱租这样的房子，那这个物业就是有使用价值的。

　　此外，地产商还可以以销售的方式将这样的物业卖给企业，或者形成资金包后，卖给保险公司。

　　最近河山资本做了一个小的社区商业地产，租金收益率非常高的，毛收益率可能在15%左右。如果，地产能每年给你产生10%到15%的收益的时候，还怕卖不掉吗？还怕不挣钱吗？事实上，很多的机构需要这样有价值的资产。

　　因此，从竞争的角度来讲，为什么一大堆房地产商要都去争2%、3%的收益率的住宅地产和传统的商业地产，而不去做另外的领域呢？

　　观点地产新媒体：新型城镇化的推进对中国房地产有什么影响？

　　曹少山：政府一直在讲城镇化。但一定要搞清楚，城镇化实际上是经济发展、社会发展的结果，而不是一个原因。

　　从70年代末到现在30多年的时间，城镇化率从20%多提升到了50%多，一年一个点的速度进行增长。过去几十年，讲的是人民生活水平，并没有说过要城镇化。但是，企业发展了、经济发展了，城镇化自然而然就会出现。

　　现在李克强总理提出城镇化，他提纲挈领地说所有的城镇化需要一系列的宏观的经济政策、户籍政策、人口的政策等一系列的配套政策进行推进。其实，推动社会经济方面的发展，最后形成的结果才是城镇化。

　　以前的城镇化是自然而然形成的，经济发展了，自然有人就到城市打工了落户了。当然，中国的城镇化有时候是伪城镇化，很多人没有真正落户，因为户籍受到限制。下一步新型的城镇化的要点，不是在城市建成区域摊大饼的无限制扩大，不是造更多的楼。新型的城镇化是人的城镇化。就是要让人在城里待下来，安居乐业，生活得更好