2008-12-19

　　临近岁末，2008年房地产市场已经到了收官阶段，虽然今年市场可售期房激增了6万套左右，但因为今年年底出现了几块土地流标事件，许多开发商还是将希望寄托在明年和政府的政策扶持上面。不过近日社科院发布的消费蓝皮书中预测，对此政府应该已经考虑这点，为防止市场出现新一轮的供求紧张态势，造成房价报复性增长，明年政府可能会加大保障房建设方面的推进速度。

　　不过，随着政府对促进国民经济和金融方面的利好措施出台，国内总体经济向好，应该会对地产市场有所拉动。加上全球性经济疲软，国际资本市场会更倾向较为活跃和安全的中国市场，这对股市回暖、地产融资等都是非常利好消息。

　　经济型别墅持续走强

　　虽说2008年楼市打折降价的潮流没有波及到高端的别墅产品，但由于股市的低迷，中、高产阶级的资产大幅度减少，对别墅物业的销售还是产生了一些负面影响。因此，2008年下半年，一些经济型别墅和小户型别墅则大受欢迎，销量持续上扬，有的甚至超过大多数普通住宅的销售业绩。

 　    2009年，如果没有特殊客观因素的阻隔，“初步试水”的经济别墅将受到越来越多的开发企业追捧，估计会出现两种情况：一方面，通过减少别墅面积，降低别墅产品的总价；另一方面，临近北京的河北、天津等乡镇的别墅项目将进入北京低价抢滩。随着环渤海经济圈的形成，京、津、冀城际交通网络的成型，别墅市场旧有的行政区划概念将被进一步的打破，北京老牌别墅区将受到新兴别墅区的极大挑战。

　　中大户型“阳光咋现”

　　据调查，从2000年开始，随着京城房地产市场持续走高，消费者心目中的住房消费总价底限也不断提高，从开始的20万/套左右，逐步增加到06年每套80万左右，2007年市场状况好的时候，甚至达到每套120万～140万。不过，从去年底金融机构对二次按揭贷款限贷以后，住房交易量开始下滑，一直到今年底市场持续走低，加上整体股市暴跌，市场对整体经济的走向看不清楚，消费者心中的住房消费总价也有所回落。

　　从2008年京城地产市场新推楼盘来看，今年开发商推出的中大户型项目很少，市面上在售的中大户型楼盘大都是一些老盘，或者是老项目的2期、3期。这一方面是受到“70/90”政策的影响，另一方面，也是开发商普遍对今年的地产市场不太看好，对推出总价较高大户型产品比较谨慎。不过，经过2008年一年的消化，中大户型项目的保有量实际已远远低小户型的市场保有量。预计明年2、3季度，当地产市场出现回暖迹象时，中大户型项目将会迎来一个“阳光灿烂的日子”。

　　投资类物业“卷土重来”

　　随着国家宏观政策对地产行业投机行为的调控，一些正当的投资行为也“殃及鱼池”，这使2008年地产投资市场一片萧条，一些本来面向投资者的项目纷纷中途易帜，改成低总价的小户型公寓，这使得近几年来京城地产市场上颇为活跃，约占据地产市场10%～30%的投资类物业如产权式商铺、产权式写字楼、商务楼等产品今年却极为罕见。

　　不过，专家预计，中国股市在经历明年一季度振荡以后，二季度将出现回暖，消费信心将开始回升。另外，中国整体经济将与明年三季度全面复苏，作为收益较为稳健的固定资产投资将会重新得到市场的青睐。特别是为了促进内需，银行利息下调，而金融投资的专业性门槛又非常高，传统的“一铺养三代”思想将会被重新受到重视。