先租后售，分期付款

    合资建房的办法，只适合公务员、教师、医生、管理人员、刚毕业的学生等以“白领”为特征的“夹心层”需求，但仍无法满足收入更低的产业工人、外来农民工等以“蓝领”为特征的“夹心层”需求。对于这部分需求来说，即使是住房成本价，购买者也无力一次性支付。

    为此，我们又提出大众住宅的更低一级台阶——先租后售，分期付款。这一方案既不同于廉租房“只租不售”，又不同于经济适用房“只售不租”，其本质上是一种“先按揭，后首付”，将租赁保障房的租金，转变为投资，但价格只是建设的成本。

    其具体做法和步骤是：一、政府用土地及住宅作抵押，从银行获得贷款建设住宅；二、“租”给需要的居民。由于居民在居住期间没有产权，便可与商品房市场相区隔；三、十年或十五年后，政府将住宅以成本价出售给居民，并将本息还给银行。其中，居民在十年到十五年期间缴纳的租金作为房价的一部分加以抵扣（租金相当于“住宅公积金”）。

    假设住宅土建的造价为800～1000元/平方米，配套基础设施（不含拆迁补偿）约为1000～1500元/平方米（规模越大单位成本越低）。如果政府的贷款利息是5%，15年后房价需要卖到3000元/平方米（包括15年本金、利息、物业等），一套50平方米的住宅，约为15.5万元。假设每月每个人交200元，每个雇主交200元，共400元作为住宅公积金，一年就是4800元/人。15年以后，每个人的公积金应为7.2万元，夫妻俩的公积金合计14.4万元。即使“蓝领工人”也完全可以负担。

    这一做法原理上同1998年的福利房制度改革相似。不同的是，由于存在房地产市场，我们现在完全可以通过市场融资，而以前则要受到财政能力的限制。

    如果我们把城市看作一个公司，土地就是这个公司最大的生产要素。购买了一个城市的不动产（特别是住宅），就相当于购买了这个城市的股份。城市经济增长，所有城市不动产就会随之升值。与直接购买商品住宅不同的是，通过“先租后售，分期付款”，购房者购买的是城市公司的“期权”——他必须服务足够的年限，才能分享城市的增长。

    这一方案也可以同第一方案结合起来：由购房者根据收入情况自行选择——等待15年获得全部产权，或者提前出售并与政府分成。