需求会不会萎缩

    从消费者均衡价格向生产者均衡价格的跌落，关键的触发条件就是需求突然萎缩。只要需求的总量始终大于供给的总量，市场的价格将在边际上调整，而不会出现崩盘。那么，房地产需求会不会大规模萎缩？这就需要我们对目前的消费结构进行更加精细的分解。

    目前的住房市场，大约由三类需求构成：第一，是投机性需求。这类需求不是为了自己居住，而是利用不动产价格急速上涨的机会，将其抵押，通过银行融资，进行投资活动；第二，是投资性需求。这类需求同样不是为了自己居住，而是为了避免通货膨胀、追求更高资产性收益，它是以个人资产保值增值为目的的投资活动；第三，是自住性需求。这部分需求是房地产市场最基本的主体需求。又可以分为两类，即已经通过贷款购买住宅的，和正在持币观望还没有来得及购买住宅的。这部分需求加上外来民工，构成了所谓“夹心层”的主要部分。

    其中，对经济危害最大的是投机性需求。这类需求同美国次贷类似，纯粹是建立在房价不断上涨的基础上。不动产升值时，通过不动产自身作抵押，获得财产膨胀的全部好处；不动产贬值时，资不抵债，由金融部门——更准确地说，由无辜的银行存款人——承担大部分后果。

    投资性需求的主要目的，是个人财产在存款、股市和房市之间选择一种最有利的保值状态。虽然这类需求对房价的上涨也起着推波助澜的作用，但从宏观来讲，如果这些流动性不进入住宅市场，也会在股市吹出泡沫，或通过银行产生过剩的流动性。同投机性需求不同，消费者完全用自有资产购房。一旦不动产贬值，财产损失完全由投资者个人承担，而不会通过金融系统，转嫁给整个社会。

    2007年9月底出台的房贷政策，针对的就是投机性需求。由于首付增加和基准利率上调，大大提高了投机性投资的成本，依靠银行输血炒房的需求，一夜之间被逐出了房市。需求的急剧萎缩，使这几年急速上涨的房价，终于在去年年底戛然而止。目前房价之所以没有暴跌，是因为年初股市暴跌和出乎意外的高通胀率，堵住了流动性退出房市的出路。虽然不动产的收益大幅减少，但风险仍然小于存款和股市。因此，第二类投资性需求和已购房的第三类自住性需求被迫羁留在房市。

    尽管如此，几乎所有主要城市的房地产市场成交量仍然出现急剧萎缩。按照前面的推理，一旦需求小于供给，消费者竞争确定的均衡价格，将会直线下降，回归生产者竞争确定的均衡价格。