“夹心层”需求：沉睡的机会

    在上一次金融风暴中，依靠房改拉动内需，成功走出经济低谷的经验告诉我们，即使现有房地产市场垮掉，只要有足够规模的新的需求，依然能够有效抵御经济衰退的冲击，垮掉的市场也会东山再起。

    这个潜在的需求，就来自于目前仍然徘徊在住宅需求之外的庞大消费群体——“夹心层”。

    目前，解决“夹心层”住宅需求，更多地被当作宏观经济的“问题”而非“机会”。一些传统的政策——如经济适用房、“限价房”等——已被证明是无效的。

    这类政策的最大问题，就是很难甄别真实的需求。住宅是长期消费的产品，收入却是随着时间的变化而变化——今天符合条件的低收入者，明天则很可能变为高收入者。特别是这些住宅可以拥有完整的产权，使其无法同商品房市场有效区隔。住房供给“双轨制”形成的价格上的落差，不可避免地诱发大量制度性腐败，并强烈冲击商品房市场。

    近年来，厦门等城市提出的一种有限产权的社会保障房制度，其核心是不得在市场上转让。退出保障机制的住宅，只能由政府以原价回购。这一制度成功解决了与商品房市场区隔的问题。但由于不能在市场上合法出租和转让，无法使财产保值增值，结果，大部分低收入者宁愿选择租赁，而不是购买。由此导致财政资金被大量占用，使保障房成为政府的沉重负担。而由于受资格的限制，大部分“夹心层”需求被排除在制度之外。

    世界各国的经验也表明，居民对自有房和出租房的使用态度完全不同。以低廉价格出租的公共住宅，不仅无法升值，还很容易变成脏乱差的窝点、低收入阶层的“标签”。在不少国家，政府维持保障房的成本，甚至超过建设保障房的投资。包括美国、英国在内的许多发达国家，都曾出现过大规模摧毁过时国民住宅的惨痛经历。

    因此，使“夹心层”拥有产权，应当是所有此类住房的核心目标。这也是大众住宅不同于廉租房和“社会保障房”的最主要特征。“夹心层”是一个总和的概念，我们可以根据其收入特征，进一步将大众住宅的供给分为针对白领阶层和蓝领阶层两个不同的台阶。