合资共建、增值分享

    大众住宅的第一个台阶，是政府与居民合资共建住宅。针对的对象是，有稳定预期收入，但仍不足以一次支付全部商品房房价的中产阶层。

    这一做法最初源自发达国家（如澳大利亚）为了中产阶级解决房价上涨造成的住房问题。最近，福建省厦门市、江苏省淮安市也开始研究和尝试这种新的做法。

    这一方案的思路是：一、由政府建设符合市场标准的中等户型住宅（比如，每套90平方米左右）；二、根据住宅品质和所处区位，确定该住宅的市场价格；三、政府以成本价，将住宅出售给“夹心层”，但消费者只拥有与成本价部分相当的部分产权；四、一旦购房者出售该套住宅，他只能享有该套住宅全部收益中与其产权相对应的部分。

    举例来说，一套按市场评估为100万元的住宅（取决于区位），实际成本是40万元（取决于建造标准），那么消费者购买时只需付40万元，并拥有40%的产权；假如5年以后，住户以200万元将这套住宅在市场上售出，那么，他只能获得售价的40%，也就是80万元。收益的其余60%（也就是120万元）属于政府。

    这一做法的经济学含义是，政府和“夹心层”消费者合资投资住宅——政府以土地入股，居民支付建设成本。各自按投资的比例获得资产的增值。这个方案的最大优点，就是消费者可以分享市场的增值收益。由于市场的住房价格一般都会高于成本价，因此，购得住房的同时，就意味着获得一大笔补贴。因此，居民会有强大的动力购买而不是租住。为了防止通过这条途径套利，可以规定最低的政府回报率，作为住宅上市的条件。同时，通过资格限定（必须是无房户）和户型限定（面积大于廉租房，小于商品房），将其同商品房市场分开。

    对于政府来讲，即时收回成本，可以避免财政资金的大量积压。而它作为一项资产，还可以让政府分享未来的财产升值。这样既可以防止对商品房市场造成冲击，又可以使购买者获得合理的投资收益。最重要的是，居民是购买而不是租住，可以有效避免居住区沦落为低档社区，从而确保物业不会贬值。