刘昌猛说，“黄石保障房试点整个过程循环下来，政府出了该出的资金和政策，投资者从租金以及房屋出售时的增值部分中获取利润，政府保本回笼资金，保障对象在政府的帮助下逐步拥有住房。”

　　根据黄石“十二五”规划，未来5年这里将进入保障房建设加速推进期，预计完成公租房132万平方米，公租房保障覆盖面达到市区户籍家庭的20%。

　　破解保障房难题政策思路

　　从建立和完善法律法规体系、政策保障体系、投资融资体制、准入退出机制、监督管理体制等方面，加快推进保障性住房的规范化制度化建设

　　文/李欣欣

　　近年来，党中央高度重视保障性住房制度建设，先后建立了以住房公积金制度、经济适用房制度和廉租房制度为主要内容的住房保障制度。但是，由于我国住房保障工作尚处于探索阶段，因此，许多制度还有待进一步建立，许多措施也有待进一步完善。

　　建立法律法规体系

　　保障性住房的规范化制度化建设，需要健全的法律法规体系的支撑。长期以来，我国保障性住房制度仍以政府文件、政府政策形式发布，至今我国尚没有一部《住宅保障法》，更没有专门针对低收入者的保障性住房的法律法规，使得低收入者住房问题难以得到有效保障。因此，建立和完善符合我国国情的保障性住房的法律法规体系势在必行。

　　应该积极借鉴新加坡、香港地区的成功经验。它们都以法律法规形式严格规定了保障性住房的保障对象、收入划分标准、保障水平、保障资金来源、保障对象准入和退出资格的审查及运行程序，管理机构和监督机构的职能，以及对违法违纪行为的惩处等具体条款，使保障性住房制度有法可依。

　　为进一步完善我国保障性住房的规范化制度化建设，首先应加快推进住房的法律法规建设进程，尤其应尽快出台保障低收入家庭住房的相关法规，并制定保障性住房的发展规划，明确规定保障性住房的发展目标，土地划拨、建设规模、结构布局、面积标准、政策机制等，使目前日益增多的住房保障问题有章可循。

　　完善政策保障体系

　　保障性住房的规范化制度化建设，需要完善的政策保障体系支持。由于保障性住房属于政府主导的公共福利项目，因此，为保障性住房提供多方面的政策支持，是政府必须履行的职责，也是住房保障体系建设的重要手段和方式。政府对保障性住房的具体政策扶持：

　　一是对保障性住房建设用地采取优先安排并保证供应；二是对保障性住房年度用地指标，应科学合理地做好配套规划；三是将住房保障资金提前纳入年度财政预算；四是对保障性住房投资者提供政策优惠。如对廉租房、小户型住房投资者在土地供应、贷款、利率、税收等方面给予优惠，以鼓励投资者积极参与保障性住房建设；五是对住房保障对象提供政府补贴救助、住房贷款担保及低息抵押贷款；六是对社会、企业和个人捐赠房屋用于廉租房等保障性住房出租的，应给予企业所得税、个人所得税优惠。

　　组建职能管理机构

　　保障性住房体系建设是一项系统工程，不仅涉及到住宅建设、发改委、国土资源、财政、税务、民政、社保、工商、银行等众多综合部门，还涉及到多部门之间的协调，以及多项配套政策的落实。从各地的实践看，凡是保障性住房工作做得好的地区，大多都组建了保障性住房的职能管理机构。

　　因此，应按照“统一规划、统一建设、统一分配、统一管理、同一运作”的新机制，设立专门全面负责保障性住房的投资、开发、建设、销售和管理等工作的政府专门机构。具体职能：

　　一是负责与各相关部门加强沟通与协调，打通保障性住房建设发展规划、年度计划报批、建设项目用地选址与开发、住房建设、住房销售与经营管理等各个环节，以实现各有关部门对保障性住房工作的分工协作、分类指导和监督管理；二是负责对有关部门在资金筹措、开工准备、施工招标、质量监管等方面的责任落实；三是负责保障性住房的登记申请、资格审核、住房分配、使用管理等方面相关政策措施的实施；四是指导和推动保障性住房工作的加快推进。

　　建立投融资建设机制

　　应进一步探索保障性住房的融资模式，加快形成多元化投资渠道。

　　其一，可通过引入房地产投资信托基金进行融资。对参与保障性住房建设和经营的房地产投资信托基金给予适当的财政补贴或对其投资者的收益减免所得税，以提高其基金和投资者的收益水平，从而引导房地产投资信托基金投资建造或购买保障性住房。

　　其二，可通过实行住房证券化运作方式进行融资。我国目前的廉租房等保障性住房，一般是只租不售或售后不再允许转售，因而具有稳定的产权，这一点更加符合证券化资产的特点。在实际操作中，可以采取直接将保障性住房项目证券化或以保障性住房作为抵押物向银行申请贷款、由银行将该债权证券化等方式进行融资。