近年来，各地像胡迁友这样住进保障性住房的居民，不胜枚举。据住房和城乡建设部统计，“十一五”期间，我国通过大规模建设各类保障性住房，彻底改善了1140万户城镇低收入居民和360万户中等偏下收入居民的住房条件。

　　在受益面迅速扩大的同时，我国的保障性住房建设也在提速。2010年全国计划建设各类保障性住房和棚户区改造住房580万套。当年，全国共开工建设各类保障性住房和棚户区改造住房590万套，其中基本建成370万套，超额完成了预定目标。

　　按照规划，“十二五”期间，我国将建设城镇保障性安居工程住房3600万套，其中2011年和2012年，将分别建设公共租赁住房等保障性住房1000万套，随后的三年将建设保障性安居工程住房1600万套，到“十二五”末保障性住房的覆盖率将达到20%。

　　接受《瞭望》新闻周刊采访中，国家发展和改革委员会投资研究所研究员张汉亚分析说，大规模建设保障性住房，既改善了民生，又增加了房源、优化了供给结构，有助于有效遏制房价持续上涨，可以增强民众对楼市调控的信心，促使房地产市场逐渐回归理性，有益于我国房地产市场健康发展。

　　长效机制建设克难推进

　　近年来，我国通过扬长避短，初步探索出了支撑保障性住房制度建设的长效机制，资金投入、土地供应等相关政策正逐步完善。

　　其一，多层次、多渠道的财政投入体系已经建立。据财政部部长助理王保安向《瞭望》新闻周刊介绍，近年来，保障性安居工程的财政投入渠道不断拓宽，目前已经有中央财政安排的专项资金、省市县财政一般预算安排的资金、住房公积金增值净收益安排的资金、从土地出让净收益中安排的资金、地方债券安排的资金等。

　　同时，财政投入规模也迅速扩大。其中，仅2007年以来，中央财政就累计下拨保障性安居工程补助资金1547亿元。在中央财政“风向标”的指引下，地方的财政投入积极性也很高。

　　其二，财税扶持政策不断完善。王保安说，近年来，财政部门先后出台了保障性安居工程非税收入的优惠政策，对廉租住房和经济适用住房以及公共租赁住房建设、棚户区改造、旧住宅区整治项目，一律免收各项行政事业性收费和政府性基金。

　　此外，财政部门还明确了保障性安居工程的税收优惠政策，对廉租住房等保障性安居工程项目给予营业税等多种税收优惠，并且规定廉租住房和政府投资建设的公共租赁住房的资金收入，专项用于廉租住房和公共租赁住房的管理和维护等支出。

　　其三，信贷资金成为重要支撑。本刊记者从中国银监会了解到，“十一五”期间，部分银行业金融机构对大批廉租住房、公共租赁住房、棚户区改造等保障性住房建设项目，给予了信贷资金支持。

　　截至2010年底，国家开发银行已经累计发放保障性住房建设贷款1455亿元，覆盖了全国30个省份，惠及了204万户住房困难居民。2011年，国家开发银行将再安排保障性住房新增贷款规模1000亿元，支持各地建设保障性住房。中国工商银行(4.50,0.03,0.67%)仅2010年一年，就累计发放保障性住房贷款94亿多元，同比增长55%。

　　目前，我国以各级财政补贴和配套资金、银行信贷资金、项目实施企业资金、社会资金、个人自筹资金为组成部分，初步搭建起了我国保障性住房建设的资金投入机制。

　　其四，土地供应机制日益完善。一方面，为了严格落实保障性安居工程免交土地出让金政策，保障性安居工程的用地实行行政划拨，除依法支付土地补偿费、拆迁补偿费外，一律免交土地出让金；另一方面，供地规模也迅速扩大，而且要求地方保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房的用地，不低于当年住房建设用地供应总量的70%。

　　其中，国土资源部2010年的保障性住房计划供应土地2.45万公顷，较上年实际出让面积大幅增长123%；棚改房用地计划3.66万公顷、中小套型商品房用地8.04万公顷，三项合计占住宅用地总量的76.6%。

　　特别在去年的保障性住房用地计划中，经济适用房用地占保障性住房用地总量的71%，廉租住房用地占29%，与2009年的实际供地面积相比分别增加了79%和472%。与此同时，各类棚户区改造用地计划也首次纳入住房用地计划管理。

　　据国土资源部最新公布的数据，去年保障房等项目的土地供应，好于预期。统计显示，去年全国廉租住房、经济适用房和中低价位、中小套型普通商品住房用地，占全年住宅用地的82.3%，保障性住房用地基本实现应保尽保。

　　“十二五”期间，为了落实好保障房建设计划，我国将继续执行土地供应向民生领域倾斜的政策。其中，1月26日召开的国务院常务会议已明确提出，各地要严格住房用地供应管理，增加土地有效供应，落实保障性住房、棚户区改造住房和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量70%的要求。

　　黄石的“第三条保障线”

　　可租、可售产权共有，内生“造血”多方参与

　　文/《瞭望》新闻周刊记者

　　沈翀 任会斌 李美娟 邓华宁

　　日前，《瞭望》新闻周刊调研中了解到，近年来，湖北省黄石市在坚持住房保障公益性取向的前提下，结合地方实际，以发展公共租赁房为核心，按照“政府主导、政策引导，政策保障与市场运作相结合”的思路，构建起一套实现全覆盖的住房保障体系，使住房保障成为继社保、低保之外的第三条保障线。

　　作为中部地区的老工业基地，黄石市的住房困难居民数量庞大，其他城市普遍面临的住房保障扩面难、棚户区改造启动难、保障性住房筹资难在这里有着更为集中的反映。

　　黄石市房地产管理局副局长吴金文告诉本刊记者，城区21万户家庭中，就有2万多户家庭的住房面积在13平方米以下，其中能享受廉租住房保障的不到5000户，加之大量“新生代”、“夹心层”、外来务工人员进入城市，进一步加剧了住房保障的压力。在黄石，仅棚户区改造一项就需资金60亿元，资金缺口大。

　　他介绍说，“压力逼着黄石对现行保障体制进行体制机制性创新。”借鉴发达国家住房保障经验，结合地方实际，黄石市以公共租赁住房整合保障资源，构建全新的住房保障制度设计。主要思路包括三方面：

　　创新供给分配机制，整合保障产品、保障类别，化繁为简，扩大保障房存量。

　　黄石市原有保障性质的住房种类有廉租住房、经济适用住房、限价房、国有直管公房、自管公房、公务员住房、外来务工人员周转住房以及棚户区改造安置用房。为扩大房源，该市对还未让渡产权的带有保障性质的住房，全部清理并纳入公共租赁住房管理。

　　同时吸纳社会力量参与扩大房源，一方面纳入部分社会性出租房为公共租赁住房，另一方面强制商品房小区配建公租房。整合各类保障房资源后，廉租房、经济适用房、限价房等各类住房保障对象以及新出现的“新生代”、“夹心层”全部被纳入公租房保障体系。

　　创新运行机制，市场租金，分类补贴，租补分离，简化管理类别，促进社会公平。

　　在管理上，成立具有独立法人资格的众邦城市住房投资有限公司，由该公司或者其他公共租赁住房的营运主体依据地段、房型、面积等因素，按照政府指导的市场价格对外出租，变以前的政府定价为市场租金定价。与此同时，住房保障中心按照申领人的收入(资产)和住房等情况分类给予补贴。

　　创新流转机制，租售并举，共有产权，实现保障产品内部流动。

　　租补分离后，住房保障中心对承租人的补贴标准随其收入不断提高而不断降低直至取消补贴，当承租人认为支付租金相对于购买产权“不划算”时，保障对象在租满5年后，可以提出购买部分或全部产权或者选择退出。出售产权获得的收益用于补充公租房建设资金，使公租房营运主体实现内部造血、滚动发展。

　　试点一年多以来，黄石初步形成了具有地方特色的公共租赁住房制度体系和组织实施体系。在运作主体上，房产主管部门负责研究和制定相关政策，制定中长期发展规划和年度供应计划。市住房保障中心具体负责申请受理、资格审查、租赁补贴的审核和发放等政策性业务。众邦房投作为公益性公共租赁住房营运主体，负责房源筹集(建设)、租赁经营和日常管理等工作。

　　从项目推进情况看，国有公房清理工作全面展开，目前已转500套，剩余的3400套将陆续转为公租房。3575套在建廉租房和已配租的廉租房明年3月份全部转为公租房，加上新建公租房3720套(含200套外来高级人才公租房)，届时，全市可筹集公租房1万余套。

　　黄石市房产管理局局长刘昌猛向本刊记者介绍说，黄石的探索是在我国住房保障现有框架内进行集并和规范，它的价值首先在于破解了房源少、分配乱、退出难、资金不足、覆盖面不够等一些共性难题，不仅能较好满足市民安居需求，而且有利于彻底解决“三改”中，建房超面积部分政府贴不起、拆迁户买不起的困难，解决保障性住房有投入无产出、不能循环滚动、良性发展的难题，克服既有住房保障模式和产品的内生缺陷和“后期营养不良”问题。

　　其次，基本导向坚持了公益性。黄石市的整个公租房制度实践下来，保障的覆盖面没有缩小，保障的力度没有减少，困难群体的负担没有增加，房屋的产权最终属于群众，较好地体现了住房保障工作的公益性。

　　同时，制度设计符合市场规律。黄石市的公租房试点，从融资到运营，从出租到出售，每个环节都力求在市场规律的指引下运作。房源的筹集可以看成是公共资源整合的过程，公共资源的整合为融资平台的建立奠定基础；而融资平台则是充分利用资本追逐利润和规避风险的矛盾，引导社会富余资金参与建设、运营公租房；“租售结合”的共有产权模式，则是住房作为特殊商品使用价值和商品价值的统一。