商业与金融

　　观点地产新媒体：从去年至今商业地产继续大热，但有很多人认为商业地产的泡沫比住宅还要严重，在您看来商业地产是不是存在风险，莱蒙国际又将如何应对？

　　黄俊康：中国房地产商最大的特点是一拥而上，最大的问题也在这里，尤其体现在商业地产方面。相比住宅，商业地产的定位难度要大，而运营就更难了，在这种情况下还要蜂拥而上，其中的泡沫可想而知。

　　以沈阳为例，光一条青年大街就满布综合体，并且面积都是巨大的。

　　此外，国内的商业运营管理人才也极为短缺的，而且做百货零售和做SHOPPINGMALL的运营完全是两回事，只不过百货人更容易进入一些。同时这两年经济形势不好，整体消费力在迅速下降，再加上网购、电商的冲击，商业地产有泡沫是毫无疑问的。

　　在这样的背景下，莱蒙国际只能有选择地做商业地产，而不是一拥而上。其实我们在2004年就开始做了一些商业地产项目，但发现商业地产最大的问题是导致现金流不畅，所以之后我们就有序的做，这些年来也只是做了四五个商业中心。在公司2012年的收入中，商业项目的租金大概占利润总额的百分之十几，我想今后商业地产在公司的产品比重中也大概是这么一个幅度。

　　我们去年在南昌市最核心的地方买了400多亩地，大概有80万平方米的建面，其中包含30多万平方米的住宅，20多万平方米的写字楼，还有20万平方米左右的零售面积。由于地块位于南昌的核心地段，又是地铁站上盖，再加上南昌是江西的单核城市，所以我们计划在南昌打造莱蒙国际的第三代城市综合体。

　　观点地产新媒体：这个第三代综合体与莱蒙国际之前的商业项目会有什么不同？

　　黄俊康：我们第一代是在常州做的，第二代则是在成都，现在已经都开业了。相比之前的项目，南昌项目将融入更多的环保、绿色和体验式消费，并由国际顶级设计公司设计，这个项目用地还有一个很大的优势，旁边就是政府公园，目前已经向政府申请领养这个公园。然后通过城市规划、设计，在符合政府城市规划要求的前提下打造一个大型的公园SHOPPINGMALL，使商场和整个公园相融合。“公园在Mall中，Mall在公园中”。在建成之后，商场会有四五层楼高，每一层都将有一个公园，就是立体公园和绿地公园融合在一起。

　　观点地产新媒体：这个项目什么时候能开业，案名定了吗？

　　黄俊康：预计的大致开业时间是在2016年底，定的案名还是叫莱蒙都会，与之前两代产品的案名一样。虽然这个品牌还不够响亮，但我们希望通过南昌项目使它真正成长起来。如果南昌项目能成功，我想莱蒙国际在中国的商业地产领域可能会有一点小地位。

　　观点地产新媒体：在大型综合体或者说之后的大盘住宅项目中，莱蒙国际会不会引入更多的酒店？

　　黄俊康：之前的常州项目其实已经做了一个酒店，但这个酒店只是配套服务不是主要发展方向。其实酒店是迫不得已才做的，这是一门不好的生意。因为相比写字楼，酒店今后出售的效益不高，同时不能分割出售，并且运营成本又很高，还不得不请国际酒店品牌管理公司。

　　一般的五星级酒店，每平米的建设成本就得一万多块钱。而由于各地政府患有酒店饥渴症，基本上是供过于求，所以这些资产是低效资产，并且以后的变现能力也很差。

　　观点地产新媒体：在莱蒙国际化的过程中，其中很重要的一环是金融化，公司旗下的华盛莱蒙基金发展情况怎样？

　　黄俊康：由于原来的合作股东有变化，这个基金已经改名叫“新莱源”。

　　房地产基金是公司未来战略的重要组成部分，所以我们会坚持去做。就这个基金的规模而言，计划今年能达到20亿左右，明年则希望规模能更大一些。

　　在基金发展方面，主要是人才的培养需要大量时间。我们主要是自己培养为主，几个骨干都是自己培养的，当然也会引进一些优秀的外部人才。

　　观点地产新媒体：这个基金是否会继续投资莱蒙国际的项目？还是会选择投资其他项目？

　　黄俊康：基金的投资方向一开始肯定还是以自己的项目为主，因为要让投资者有信心，并且也要保证投资者有一个比较好的收益，所以在开始阶段会选择自己比较优质的项目。在打好基础之后，才会慢慢的扩展到第三方项目。基金的发展路径肯定要这么走，要不然别人也不会相信。

　　另外，在投资方式的选择上，主要还是以债权为主，因为这是中国基金投资的一个普遍现象，但最终发展方向还是要与国际接轨，今后的股权投资肯定会更多一点，其实这才是真正的基金管理。同时我们也正计划在目前的基础上成立一个美元基金，主要募集海外资金。城镇化机遇

　　观点地产新媒体：城镇化是新一届政府推进的重点，那么在您的眼中，城镇化到底意味着什么？

　　黄俊康：城镇化这个课题我们公司去年就开始研究了，去年9月我还带了一个团队在苏中、苏北、苏南跑了二十几个县级市做了一些调研。经过调研，我觉得城镇化应该是有生命力的，因为这其中涉及很多产业转移，特别是长三角周边需要大量用地的一些产业需要转移，会产生许多就业机会，比如江苏的海安市，他们就做了一个长江以北最大的木材加工区，而木材加工还衍生出一系列的家具生产中心，绵延四五公里。江北甚至很多北方人都来这里采购家具，虽然广东的家具是全中国最好的，但广东很多家具企业也开始在那边设厂、设点。

　　这仅仅是江苏一个县级市的情况，就全国而言，更有发展潜力的还是珠三角、长三角、环渤海，甚至是华中城市群，包括武汉和武汉周边，长沙和长沙周边，合肥与合肥周边，南昌和九江这些区域的产业发展带动新型城镇化。

　　如果这些区域先行，由“轨道化”带动城市一圈一圈扩散化发展，那么就会形成一个经济辐射圈。在这些城市群形成串联效应后，会产生非常巨大的生产能力和需求，再加上这些地方的土地本来比较有价值，如果允许流通的话，那么整个中国的资源都将调动起来，这对任何房地产企业来说，都将是巨大的发展机遇。

　　观点地产新媒体：在调控与城镇化相互交织的进程中，莱蒙国际又将如何找到适合自身的发展方式和机遇？

　　黄俊康：莱蒙国际还是会以比较发达的一二线城市为主，尽量沿着高铁、地铁或城市快速路布局，在这些地方深耕细作，扎下根，等到有一定市场影响力后才到一些三四线城市去。