观点地产新媒体：您认为现在的商业环境是不是更利于合作？还是说商业环境在恶化？

　　孔健岷：合作也分很多种方式，第一种方式，有些公司突然拿了一块地，因为投资金额大，一家持有发展可能会比较吃力，所以想找我们合作，双方各一半权益。如果两家不行就三家，像津南新城项目就是四家合作，那个项目地价80亿，平均下来20亿，可以摊薄风险。

　　第二种方式，有发展商觉得我们在产品控制力和成本控制力方面比较强，愿意找我们操盘。

　　第三种方式，如果是个没有品牌的发展商，资金方面很紧，这类发展商宁愿找一些好的发展商合作，他坐在那里分钱就可以了。他自己做可能做得不好亏掉，管理各方面控制不好也会亏损，要是找我合作，可以坐在那里分成。

　　无非就是这三种情况，这三种情况我也不是都喜欢，因为有些合作是合并不了报表的。所以，在合并报表方面我们希望是第三类，一些没品牌的开发商找我们，那么我们要求占大股来操盘。如果是同行，大家都差不多，就50%对50%，合作模式不同。

　　我对合作是开放的心态，但要求我的企业多少必须要自己控股，比如说最近拿的地块都是100%控股，除了北京和上海。

　　还有一些发展商找我们代建，我马上回绝，我很抗拒代建，因为我要利用好人才，而且做了代建会影响整个资源体系。我希望产品品质出来能够控制，代建这个东西我们绝对不会考虑。

　　观点地产新媒体：您日常在办公室看报表的时间多还是喜欢下工地？

　　孔健岷：我通常利用星期五和周末带我的管培生下工地，我每年都带几个管培生，我们每个管理层都要带。我的培养原则是不希望把他们放到下面去，很多大学生放到下面去有时候不好，因为大学生可以接触的平台和视野会不同。

　　第二，做得不好给师傅压的时候要有申诉渠道。我和管理层带的管培生，就算把他们放下去，有什么大家也可以沟通，通常带三年左右已经成为副总级别。

　　观点地产新媒体：三年带出来会把他们放到什么位置上？

　　孔健岷：放到区域和城市里面去。我去年带的一个现在已经是区域助理总经理了，因为他的平台不同，除了公司很机密的财务会议、人力资源会议不能参加之外，所有的业务会议他都可以参与，不用问我同意不同意，自己进来就可以。

　　他是在旁听，但站得高看得远，因为这牵扯到管理，牵扯到项目的定位，包括对这件事情的看法，包括收购合并等。

　　观点地产新媒体：这需要您很信任他们，不担心他们外泄会议内容之类吗？

　　孔健岷：如果不相信他就不会理他了。人是交心的，给他一个心，他也会交心给你。如果什么都不相信他，他怎么会把心交给你？

　　观点地产新媒体：这样管培生的流失率大吗？

　　孔健岷：我带的不大，基本上没有。

　　城镇化

　　观点地产新媒体：城镇化和房地产关联很大，您怎么看城镇化？

　　孔健岷：城市化进程肯定是必然的，因为经济各方面上来以后，土地资源越来越少，就必须要城市化。发达地区的城市化进程会越来越快，这是必然的。

　　现在的观点认为一些城市的城市化进程快一些，有的慢一些，我个人觉得这不是十年的问题，而是二十年的问题。不可能十年能够城市化到很大程度，而且有些城市不是说一定要推到城市中心里面，因为市政、交通是解决不了这些问题。现在政府越来越发现一个问题，就是随着人口密度加大，开发量增加，市政和所有配套都跟不上了。

　　所以我觉得一些城市做得很好，在当地做了转化，形成了一些城市副中心，解决市中心的压力。以前的观点认为城市化就是超大城市，我觉得这是不合理的。

　　现在很多的未来城、科技城、卫星城这些城市副中心，其实做来做去也就是这样，但是这个需要市政投入很大，因为当地的经济要辐射地价，产业结构能够扶持投入的这笔钱，要不然哪有这么多钱投入，所以不是十年能够解决的问题。

　　观点地产新媒体：如果是二十年，以后房地产企业的机会是不是越来越多？

　　孔健岷：从长远来看，我还是看好房地产。但是，中期有一些政策的调整，这方面我希望平稳一点。

　　观点地产新媒体：合景受不受影响？

　　孔健岷：希望楼价不要过度波动，好的时候也不要太猛，波动大了政府相应的政策就出来了，还是平稳增长比较好。现在发展商都很成熟、很理性，而且风险控制越来越完善，经过两次金融危机，没有倒下的发展商很成熟了。

　　观点地产新媒体：如果政策越来越平稳，未来中小开发商的机会是不是越来越小？

　　孔健岷：我觉得这个是很正常的，但是中国的房地产很奇怪，比如说广州小发展商进入的门槛就很高。现在二三线城市在规划、拿地等各方面还有不明朗的因素，所以小发展商的生存还是有空间的。

　　观点地产新媒体：合景短期会不会到三线城市？

　　孔健岷：三线城市不去，我们的重点在一线城市，至少是省会城市。我们现在的发展是这样，一线城市和省会城市结合在一起。

　　观点地产新媒体：成都合景推了很多项目，成都之前又在地震，不担心吗？

　　孔健岷：成都是西南的一个窗口，城市的规划、人文各方面还是很适合做生意，但是我觉得唯一美中不足的是土地供应太大。

　　我很喜欢成都的干干净净，吃的东西好，晚上也可以去逛逛，气氛很好，政府又会包装。我觉得最聪明的是成都政府，一个CBD出来后，过一段时间又推出一个新的CBD，不断包装，而且包装得非常好，政府招商力度很强，是一把手（市委书记）直接出来招商，说得也很坦诚。

　　这是愿意不愿意进去做的问题，进去做了以后会发现成都什么东西都让人喜欢，政府会热情招呼，报建也帮忙协调，各方面都很好，美中不足就是土地供应量太多。

　　产业模式

　　观点地产新媒体：合景现在酒店做得非常多，但恒隆地产董事长陈启宗在2012博鳌房地产论坛上讲到，酒店是一个糟糕透了的生意，您怎么看这个生意？

　　孔健岷：酒店这门生意从报表来看不会有些很大的惊喜，但是酒店对应的物业会升值。我们为什么要做酒店？因为酒店是一个很稳定的生意，不要小看酒店，酒店物业的升值很厉害，现在我们酒店的评估价值接近60亿。需要融资的时候，通过评估能够拿回二、三十亿，融资的成本也不高，因为可以拿到长期贷款，而经营性贷款是十年期的。

　　第二，如果不盖这个酒店，盖成住宅卖掉，卖掉之后只是当年赚钱，但是物业没有变多，企业抗风险能力就弱了。酒店和商场为什么要卖？不卖的话抗风险能力强了，未来有很稳定收入的同时，资金紧张可以抵押出去给一些金融机构贷款，这是最大的好处。

　　第三，外地的人过来参观，总要拿一些东西给人家看，要有代表性的东西。不要说带去小区，说这些住宅都是我的，但其实都卖完了。像香港很多发展商，他们说"中环这里哪里是我的"，这带来的额外品牌影响力很重要。

　　所以，一个企业的报表好看，销售必须要保证，但是持有型物业也要不断增长。

　　观点地产新媒体：物业持有比重将来希望占到多少？

　　孔健岷：占20%就够了，每两年多一个持有型物业就行，无论商场还是酒店。不需要每年增长很多，因为这对现金流会有影响，始终还是以销售为主，在销售的同时持有一部分物业。

　　我们的商业也有一些是卖的，比如苏州有一些商业是卖掉的，在地铁上盖的商场才持有，地段好的优质项目才持有，那些是可以生蛋的。比如买房子，原来买了五套房子，肯定是把十年前买的二手房如果有钱赚就卖掉，再持有一些地段好、能够升值、质量又好的物业。

　　观点地产新媒体：您现在酒店、商业、住宅互相分担风险，如果一旦经济下行，住宅可以加大销售？

　　孔健岷：主要以销售住宅为主，我们最近也做了一些产业园区，巢湖在做、苏州在做、杭州准备做。

　　产业园区有两种模式，一种是销售，一种是出租，扶持一些中小企业。其实，做这些产业园区对房地产业务结构上有帮助，我们做得很成功，最近在广州准备做一个。

　　观点地产新媒体：做产业园区政府会有很大的支持吗？

　　孔健岷：肯定有一点，帮政府做产业园区肯定会给政策上的扶持，因为帮政府招来了很多企业。