张良军：比较初级的消费服务需求，根据服务业发展的一流程度，肯定需要有更好的需求，但是真的是谁也改变不了的一个规律。而对于城市高楼建设问题，

 　　我们并不是说高楼不能建，一定要因地制宜，一定要研究当地的经济结构与市场需求，能不能注意一下目前的项目这种定位。开发商应因地制宜，不能只是蜂拥而至，只开发只建设，不要只迎合政府官员喜好或要求。

 　　观点地产新媒体：按照商业地产的发展阶段，应该是，第一阶段是开发，第二阶段是运营，第三阶段是资金，但目前国内做的好像除了万达没有几个，您是怎么看待这个企业的发展？

 　　张良军：有一类公司找的是一些规律，或者有一些竞争的优势，商业地产已经积累一些经验，在目前全国的商业地产市场，没有一个品牌性、一个全国性的地产。

 　　在我看来，万达根本不算商业地产。但是，万达的模式是好的，万达的模式先做出一个概念，首先做出一个概念，第二，看你实际动工的花费是什么，理论上让你拿到这个土地，拿到土地以后，里面有相当多的住宅，你会卖掉以后，这个住宅卖掉以后，他的商业地产的已经可以说是零成本的。他的市场的作风，他的地产的商业部分可能用于成本已经很低的持有，所以这个时候他就可以，他其实是用住宅的钱，来支持他的商业地产。然而，在商业地产上，他赌的是未来，当市场好转以后，商业地产可以进入稳定期以后，有一个不错的现金流，他们可以通过评估、通过金融贷款、抵押，如果作为抵押的话，信用金贷款，作为一个银行信贷，这是他做的一个方式。

 　　每个开发商都必须建立自己独特的优势，必须有自己独到的一个说法和定位，他才可以在市场上立足，从而获得一些订单上的优势。比如张宝全的度假地产。

 　　观点地产新媒体：在商业地产上，很多人怀疑散售模式，您是怎样看待这个问题的？

　　张良军：其实我之前也怀疑过、批评过，但是现在想想，这个模式的存在有其必要性。因为中国的市场现在属于一个快速的发展期。中国的产品、市场需求是多种多样的，

 　　唯一要做的也是一直强调的，就是开发商一定要因地制宜。

　　知道这个市场中你在为谁来做这个产品，同时去发挥这个土地的价值。他尽可能地去找，我们现在给市场开发商做的工作设计，我们工作上的一个重点是，要去告诉他，帮他在这个土地，找到它的最高最佳的用途、价值和用途，最高最佳的价值和用途。

　　还有一个就是选择区域，不是每一块土地有适合像做国贸这样的CBD或是超高层建筑。产品的定位要根据地块的地点面积功能而定。例如，有的可以以产业性为主；有的是商业整合为主；有的是居住用地为主等，中国的市场需要这些模式，这也可以叫创意产品。而创意产业，现在是中国未来“十二五”计划里面很重要的一个领域。

　　观点地产新媒体：有的公司，譬如SOHO中国它们为什么不去二三线城市，只选择北京上海这样的大城市？商业地产与市场是一种什么样的关系？

　　张良军：这是他们自己的选择，但是我觉得这一定要根据自己的特点，根据每一个企业和每一个城市的情况来选择为市场来服务。

　　商业跟住宅最大的区别就是住户的基本需求，商业地产如果没有市场需求的话，就没有任何意义和价值了。

　　商业地产不是以持有为主，商业地产是以它这个房子里面的经营活动所产生的现金流为主，这种现金流不一定一下就自持，要是不能产生现金流，这个房子别管你是单一出还是多个业主来出的价值都是体现不了。

　　而且必须找到市场的需求才能体现其最大的价值，所以我们一直在强调就是说，一定要先找到市场的需求，谁来用这个房子，谁会用这个产品，可以多少钱来用这个产品。

　　观点地产新媒体：如今商业地产发展很迅速，那么，未来商业地产模式的一个大的发展方向应该是怎样的？

 　　张良军：我认为要根据每个地块的特点，每个个体的情况的需求因地制宜，没有唯一的模式。有些地方适合做综合体，有的地方适合做这种单一综合产品，有些地方适合做这种低密度的写字楼这样业态，有些地方适合做超高层，一定是根据特定的需求。有的地方适宜持有，有些地方适宜甩售。

 　　在中国市场的一线城市，像在北京和上海，我并不建议再建综合体，因为这个城市在商业设备资金链、配套的服务也相对比较完善。所以不要自己建立自己的小区间。因为有些用途之间是有冲突的，商业和写字楼就有冲突，这样使用效率不但大大降低，而且还存在安全隐患。要根据城市的需求去建设，不要盲目跟风建设很多多余的综合体。

 　　一定要因地制宜然后去做这件事情。所以要做的就是说，开发商作为供货公司就需要去建议所谓参与者能够找到地块，发挥这个地块最大价值用途的经营模式，这是我们应该做的工作。相对趋势就是这么一个趋势，回归到根本，回归到最理性的层面。但是这是个具有挑战性的事情。所以开发商态度上的转变是非常重要的。

 　　观点地产新媒体：另外有一个报告显示就是对商业地产的资金问题是非常担心，因为这些大的房地产企业，如万科、宝利都说要做商业地产，而且还有自己的规模，口号都有了。这些房企每一家投资商业地产的规模大概都是300到600亿，但是他们自己又没有自己的金融产品去支持，而且在目前这个情况下，风险肯定是比较大的。您是怎么看待这样的问题？

 　　张良军：我现在不担心资金的问题，反而担心泡沫的问题，供过于求的问题。资金方面，每一个开发商都会量力而行，根据自己的实际情况去投资，或者通过其他合作寻求资金来源。

 　　然而地产商业泡沫的产生需要漫长的时间才会消失，更需要市场的调节。