张良军：市场流动性太强，有4万亿的资金进入了市场，有很多进入了房地产领域，这个必然会推动物价的上涨，必然推动这种投机炒卖，所以尤其当这部分钱掌握在少数人手里，这种情况是不可避免的。现在中国已经开始在世界范围内进行投资，他们需要出路，资金需要出路，所以现在你看去新加坡买房的人30%都有，加拿大也有30%，正好30%、50%、60%。

　　观点地产新媒体：听说现在国际市场上对中国人掀起的海外购房潮很不满意，您怎么看待这个问题？

 　　张良军：你去看看国外的奢侈品市场上，中国已经成为最大的买家。这不仅是房地产领域，现在限购，限购以后导致了什么？限购的话，导致其他的商品涨价，其他投资渠道的缺失，股票市场一蹶不振，又没有更好的投资渠道，通胀这么高，利息又这么低，到银行又不赚钱，又赔本，所以你说以后这么多的钱，在这一部分人的手里，他必然会寻求他的利润途径，所以说丢失了好多的钱，所以政府已经在紧缩这个信贷，但是政府无法，在市场上，零风险是管不到的。国内没有合适的引导渠道导致人民手上资金过多，就只能去投资房地产，无论是国内还是海外的。

 　　观点地产新媒体：这样的情况继续下去的话，中国人会占据海外很大的房地产市场，这样的话，国外会不会出台一些政策来限制中国消费者？

 　　张良军：其实澳洲很早就出台限购政策，是针对于外地人或是外企在澳洲买房。而像香港，为了保护当地利益，会把门槛抬高。中国人资本流动性过剩，使得在海外买房现象很多。以后可能会更多。

 　　观点地产新媒体：您觉得从去年到今年，这一波一波的调控对企业而言，是不是对资金的影响最大？您怎么看待中国房企的销售业绩？

 　　张良军：我觉得对资金的影响，首先对开发商来讲，房子卖不出去，限购以后卖不出去。很多房子的销售已经基本处于停滞的状态，价钱有价无市。这是一个方面，他预测的经济来源已经没有了，已经去掉了1/3的经济来源。另外一个，银行借贷的渠道也没有了，开发商没办法生存。这是最直接的影响。

 　　中国的房子是预售，预售在销售数据上，实际上不是实时的数据。预售款项，它要进一步尤其对上市公司来讲，它要入账，房子建好才能入账，这就意味着什么呢？意味着是说去年卖的房子，去年预售的房子今年房子交房，去年的预售款可能在今年计入销售收入。这反映其具有滞后性，一般是6-12月。所以，我觉得更值得关注的是去年年底的数据或是明年上半年的数据，才可以更好地反映今年的销售状况。

 　　观点地产新媒体：刚才我们说银行对房企的一个信贷的紧缩，可是我们也有关注到，就是国内的一些大的企业今年上半年的融资还是蛮频繁的，但是大部分都是开发贷、信托，都是这两个方式，其他的途径很少。你是怎么看待这些问题的？

 　　张良军：在A股市场上融资基本上已经过期了，不过信贷、信托资金这快的确有的。但是说实在的，我前阶段看过一个统计，万达今年花了十几个信托，加在一块也就百十来个亿，对它讲是杯水车薪的，解决不了问题的。他要维持上千亿的销售额，百十个亿的信托解决不了实质性的问题，当然是可以解决一定的燃眉之急的问题。

 　　观点地产新媒体：只能解决燃眉之急？

　　张良军：对。所以当时信托也越来越困难，还有信托的成本非常非常，现在20%多的成本在目前调控的环境里边，有多少开发商还可以实现超过20%的利润？

 　　观点地产新媒体：之前有消息称，绿城正在发行的信托成本是25%？

　　张良军：绿城也遇到问题，它自己也承认了。他们现在的资金是非常非常紧张，找员工都要借钱。所以我说这里面其实就是信托，当市场变成这样的时候，我要是一个小型的投资者，我也不会把钱放在信托，你就算给我20%又怎么样。我也未必能得到我该得到的回报。

 　　观点地产新媒体：所以已经有一些中小型房企向民间资本借钱，但是利息是很高的。

 　　张良军：20%已经是算低的了，这个有更高的水平。那个是慢性自杀，苟延残喘。你要想借50%、100%的信贷，20%多你想想你要赚多少钱你才可以赚回来。

 　　观点地产新媒体：照目前这种情况来看，到下个十年行业将会是什么样的？

 　　张良军：我相信不会到下个十年，这样一些开发商很快就见到结果。很快见到结果了，就是说在开发商层面上已经在发生，而且发生以很高的数字在发生。不用看别的公司，去年，清华的研究他们做过一个统计，最活跃的并购领域是房地产，这是一个杠杆，占整个并购市场的25%左右，就是1/4左右。

 　　1/4的并购发生在房地产领域。还有一个，你去看看万科去年的销售，去年万科的销售，万科自己入账的销售就是500多个亿，其他的500多个亿所谓的合营公司的伙伴，那个都是小公司。那就是他的在不收购的情况下，就是给别人的钱。人家跟你合伙，生存不下去了。你给我地，我给你钱，我帮你建，建完我们分账。

　　观点地产新媒体：从2011年到下一个十年，在您看来，整个行业应该会有个什么样的发展状况？

　　张良军：我觉得应该会更多元化的发展。然而不是全民都投资房地产的时代。产品开发商会变得更多元化，不会一窝蜂地都去做住宅，可能会有其他更有特点，更有持续发展模式的产品模式和经营模式。比如真正的产业园区地产，不是以产业园区作为借口，作为噱头去做的房地产开发，这个我们是反对的。想要真正找到产业园区的定位和所匹配的产业的定位，然后再以这个为依托去为这些做的，为这些突破的商业地产开发、工业地产开发和相应的配套住宅开发，所以都是有市场的。