以下为张良军接受观点地产新媒体的采访实录：

 　　观点地产新媒体：我们的会议主题是下一个十年，所以就想回顾一下上一个十年，再展望一下未来的十年。现在想请张总谈谈这个十年间整个行业的发展情况。

 　　张良军：我觉得这十年最主要的成就有几个，第一，已经解决了很多老百姓的居住问题，这是个大问题；第二，房产已经成为一种浮躁性的一种不合理房地产；第三，地产发展已经成为中国经济之一，房地产业不应该成投资为经济的产业，我相信在中国的公司，根据中国的行情也扮演这么一个角色。

 　　从宏观经济动向上看，中国经济在过去的十年里面，房地产作为经济的一个支柱产业，对经济的发展促进很大的非常明显的。

 　　观点地产新媒体：从2010年开始，政府逐渐介入行业调控，刚开始大家以为是短暂的，但是现在来看不但没有放松的迹象，还加大了力度，有人说这个行业大洗牌持续的时间将比较长，您觉得洗牌这个说法现在成立吗？

 　　张良军：我觉得成立。洗牌不管是开发商层面上的洗牌还是所有的参与者都可能去洗牌。政府之间也在采取一个调节的观念。这种洗牌相对来讲，是指开发商。开发商是一个很重要的洗牌作用，洗牌可能体现出当前房地产市场存在暴利。

 　　同时，专门开发市场应该主要是三种力量，一种力量是现在上市的一些有足够的市场经济、市场规模的开发商具有自己不错的品牌与运营模式，当在进展相对复杂的情况下，这些开发商可以通过一些融资渠道来支持，当然亦存在挑战的。特别是在境外上市的公司可以通过一些债券或股权来获得资金上的帮助。

 　　第二类是国营的开发商，从目前的市场上看，这种调控意味着国进民退。所有国企央企之类的企业具有市场优势、资源优势、资金优势。首先要有一个大量的土地储备，

 　　历史的原因，他们以前的厂房也好、旧的办公场所也好，各种各样的原因，让他们有机会来扩大影响。

 　　他们扩大土地的比例，在资金上，银行会直接给其放贷，给央企综合性放贷是非常充分的。集团内部会进行手段调控，其他的开发商可能不具备这个独特的优势，那更多的是资金成本相对比较小。由此，这类公司有机会形成，将来也会是市场的主流。

 　　第三类公司，是那些可能规模不是很大，但是有很独特的一些业务模式，做一些独特的产业地产，有自己独特的优势的企业。比如说商业、酒店，有些公司在某些领域里有独特的优势，独特的商业模式。这类公司将将会突出来。

 　　另外一个洗牌是市场结构的、产品的结构层面上的洗牌。在市场结构上，从区域来看，从一线城市、二线城市到三线城市、四线城市，中国的城市化意味着未来会有大量二线城市、三线城市会进入房地产的前沿行业，这个市场的洗牌是不可避免的，是一个很自然的事情。

 　　产品洗牌就是说可能一个是从住宅到多元化这种产品的洗牌。以前这种靠住宅的游戏规则太粗，开始回笼资金这种，预售商品房的这种住宅的开发模式可能现在必须得向多元化、更长期、多元化的产品、多元化的经营模式方面转变，所以现在开发商都在进入商业地产，进入生态地产，我觉得这是一种概念。概念存在于市场，会有更多多元化的模式出现，比如回笼资金的出现会给市场带来新的突破。所以说现在的市场正在进入一个全新的时代。

 　　观点地产新媒体：如今，政府介入逐渐增多，那对整个行业来说，会有什么新的变化与发展？对于未来发展又有什么样的挑战？最近出台的限购政策对此又有什么样的影响？

 　　张良军：我觉得最长远的发展是健康发展，没有一种事情永远可以让你获得暴利的。商业就是商业，调控就是调控，我觉得这个是市场必然会阵痛的过程，这个阵痛必须要经历的一个，从市场的长远发展看，是必须要完成一个过程。

　　社会资源的分配也是不公平的，不可能说房地产是暴利，开发商是亿万富翁，这就是机会，政府关系，这个是不公平的原因，所以导致了很多人进入这个市场，没有人做别的事情，没有人做实业，没有人脚踏实地做自己该做的事情，这对其他行业产生不利的影响。我觉得阵痛是，不管是什么市场投资，都可以获得很高利润的理由，这个在资源分配上产生积极的作用，这个发展也不应该持续。

 　　这个我觉得可能是在未来5-10年都会是一个，会进入一种常态，我说的未来可能是一种常态，但是不管多久，短期的限购会受到影响，可能会被取消，现在影响范围已经到二三线城市。

 　　政府必须为他的老百姓着想，政府必须为保障房建设去争取时间和空间。一定要说在保障房进入市场之前，我相信这种姿态应该会持续下去。从全国范围看、从宏观的角度看，保障房建设以后会解决，政府期望通过大量的保障房可以解决社会的最底层的这些家庭的居住问题。当然不可能一劳永逸地解决这个问题，但是至少让这个社会变得，让不稳定的因素变得更少一点，也变得更和谐一点。

　　政府考虑的不仅是房地产市场。所以，我们并不赞同这种说城市背负着的歧视性限购政策，对房地产来讲，任何一个政策不可能没有副作用，都会有副作用。所有大的方向需要有一些措施或是一些小小的政策，因为是放得更长远，时间放得更长，觉得是限购。

　　观点地产新媒体：现在都在说限购会扩大到二三线城市，有人说这对开发商的影响很大，也有人说是开发商咎由自取，根据国土局最新公布上半年房价走势来看，房价还是仍然坚挺。您怎么看待这个问题的？

 　　张良军：房价还是坚挺，但是也不能怪开发商。开发商是最大的血液，温家宝总理说这个话也是没有办法的办法。但是做一个生意，他必须为他的股东负责。他能赚到钱当然去赚钱，企业才不会去负这个社会责任，所以你不可能让他说，一个管理层、一个股东、一个职业经理人他先去为社会负责，其次再为股东负责，这是不可能的事情。企业有自己的责任。首先要为股东负责，然后尽可能地考虑到社会的利益、公众的利益。能够做到这一点，已经是一个管理者能够做到非常非常好的地步了。