上海房价调整在即

　　房地产研究中心主任：邢元志

　　在目前的市场状况下，关于上海房价，众说纷纭，但可以预见上海房价已经进入调整期。主要可以从以下四个方面进行分析：首先上海房价从2007年10月起，已经步入调整期。具体表现为：成交量急剧萎缩、价格盘整、一些开发商公开向下调整价格(连一向在上海房市多多的开发商也步入看空的行列)、土地拍卖价格连创新低(开发商对将来不看好)。

　　其次，基本面也决定了上海房价必须有一轮调整。具体表现有：上海人均住房面积达35平方米(建筑面积)、房价远超一般工薪阶层购买力<一套房，动不动就100万、200万的，其他物价也不停上涨，但工薪阶层收入却几乎没有增长，失业率居高不下(含隐性失业率)>、租金回报率远低于一年期存款利率，此外国家执行紧缩的货币政策、对房地产业的调整还将继续(土地增值税开征、房产税开征、土地使用税开征、所得税开征等)。

　　第三，上海住房的合理价格。上海的房子，最终是为上海市居民服务的，炒房者终是以获利为目的，无利可图时必将选择离开。基于这个假设，我们假设一家三口居住面积为110平方米(上海的主力房型，人均居住面积达平均数)、家庭收入的30%用来住房消费，上海家庭平均年收入为10万元，还贷时间为30年，购房后要户均装修及手续费用15万元，则可以估出上海的合理住房均价约为7000元/平方米。

　　第四，从国外经验看(全球从十九世纪二十年代至今，约有过大规模的房价泡沫破裂近30次)，个人大胆估计，这轮调整周期应在五年左右(2010年是世博会，政府会加大对基础设施的投入，也许会有一些面子上的做法，可能会使调整推迟)，今年应该是盘跌的开始，但不会有大的跌幅，更多的人会开始观望，持房的人信心开始下降；明年以后，下跌会加大(国际经济形势不看好，对国内有很大的影响，企业效益会下降、股市会下降、失业会上升、消费者信心下降)、2011年至2012年可能会出现这轮的低谷。具体的跌幅，预测将在30%-40%。

　　需要注意的是，房价下跌有两种表现，一种是其他物价不涨，房价下跌；另一种是其他物价上涨，房价上涨，目前的预测是按物价不变进行的，其实最可能的调整是其他物价上涨一些，房价微降。