3.择机开征物业税，稳定房价

　　目前，我国调控房地产市场的税收手段主要集中于住房交易环节的营业税和个人所得税。对房地产交易环节征收重税，虽然起到了加大住房投机成本、抑制投机需求的作用，但在目前供求紧张的市场环境下，这些税收成本最终必定转嫁到购房者身上，客观上反而助长了房价的上涨。而且，较高的交易税和零持有税使得一部分居民保有住房的意愿增强，也限制了存量房地产的正常流转，更加剧了住房供应矛盾。从国外的经验看，目前的税收调节只能作为一种权宜之计，房地产税收调节应该以物业税等保有阶段的税种为主。物业税不仅有利于打击房地产投机、稳定房价，而且有助于改善地方税收结构、推动城市可持续发展。

　　(1)由于我国现行房产税制度对居民自有自用房产不征收房产税，投机者“囤积”房地产的机会成本较低，投机性需求旺盛，造成房地产市场的虚假繁荣。对于投机者来说，开征物业税将是信心和预期的打击，通过提高房地产的保有成本，加大了“囤积”房地产的风险，可以达到抑制房地产投机的目的。

　　(2)较高的保有税率可以避免业主空置或低效率使用房产，以盘活现有的房地产存量，刺激存量房的流动，促进二级市场的发展，从而更好地实现住房“经济适用房——二手房——商品房”的梯级消费，满足不同收入阶层家庭的住房消费。

　　(3)对地方政府而言，一方面，由于物业税是永久的可持续的税收收入，可以为地方政府提供稳定的税收来源，有助于解决地方财政过度依赖土地出让收入的难题；另一方面，由于物业税随着当地房价上涨而增加，而当地房价的变动又取决于当地经济发展水平和城市环境、公共设施的完备情况等，这就可以有效引导当地政府重视对公共产品和服务的投入、重视长期规划和城市可持续发展。

　　为了尽可能减低普通消费者的居住支出，可以考虑借鉴国外的经验，对购买第一套自住房时免征物业税或实行极低的税率，对二套住房以上的所有者征收超额累进的物业税。

　　4.建立科学的住房消费模式，提倡“租、购并举”

　　我国住房租赁市场不发达的主要原因在于，在现行制度下，房屋所有权往往与户口、子女就学密切联系在一起，在无形中限制了租赁市场的发展，许多刚刚步入工作岗位、积蓄无几的年轻人被迫加入买房者的队伍。租售比例不合理不仅阻碍着我国租赁市场的正常发育，而且使许多城市出现了“售后空置”与“租房困难”并存的现象，进一步加剧了目前城镇住房的供需矛盾。

　　因此，科学的住房消费模式的建立在很大程度上有赖于相关政策措施的不断完善。只有完善房屋租赁的配套措施，解决包括户籍管理、教育体制、社会保障在内的相关问题，摆脱传统体制对租赁市场发展的禁锢与阻碍，解除居民租房的后顾之忧，才能促进租售互补，充分、合理地利用房产存量资源。

　　5.加强信息体系建设，引导房地产合理生产和消费

　　通过完善的房地产信息系统和定期公告制度，及时向社会提供真实完整的土地资源情况、房地产供求情况(包括新增房地产数量、存量房地产数量)、租赁市场的资源、房地产租售价格等信息，有助于合理引导房地产的生产和消费。我国除1985年住房制度改革之初做过住房普查外，几乎没有做过什么普查。房地产市场是一个动态的市场，经过20多年的建设，城市房屋的存量状况发生了很大变化。为了摸清家底，有必要在全国范围内进行一次房屋普查，通过加强信息体系建设，引导开发商理性开发，购房者理性消费，同时，为管理部门制定相关政策和房地产建设规划提供可靠依据，进而提高决策的科学性。

　　6.提高居民收入，增强购房能力，缓解住房供求矛盾

　　长期以来，我国实行的都是低工资制度，人们的收入增长率长期落后于经济增长率，居民收入占国内生产总值的比重过低。改革前，由于住房、医疗、教育等由政府和单位统管，低工资的弊端没有显现。随着住房货币化的推进，一方面是基数巨大且快速上涨的房价，另一方面是工资制度改革滞后、住房补贴数额甚少，住房市场供需脱节问题不断凸显。因此，解决当前房地产市场的供求矛盾，一方面，要通过宏观调控，抑制房价过快上涨，另一方面，要通过提高居民收入，增强消费者的购房能力。

　　(作者：董月鲜,产业经济学硕士，国家信息中心经济预测部经济师，主要研究方向有消费经济、产业经济等。)