高瞻

　　“土地进入了资本市场，和股市搅和在一起，

　　在上司公司那里‘短路’了，抬高了地价，拉高了房价。”

　　聂梅生：未来三年地产变数丛生

　　■     聂梅生：全国工商联房地产商会会长 ■ 文/《东南置业》记者 杨燕

　　未来三年的房地产将如何发展？行业将面临哪些变数？

　　聂梅生总结到，可以预见的是四个方面的变数：第一，产业结构和供给结构的调整。第二，土地问题和土地政策的调整。现在地价快速上涨，应该加大土地供给，释放一些土地出来。第三，税收制度的调整。就物业税来说，应该让20%的高端物业持有者缴纳80%的物业税；第四，房地产金融的变革。需要实现体制性的渐变和突变，争取3年内建立起完善的金融体制。

　　■  房地产陷入怪圈

　　面对记者关于土地市场的提问，聂梅生说道：“土地是房地产的命门。现在的房地产陷入了一个怪圈。把土地搅进了股市金融中。土地拍卖会上频频出现‘非上市公司举不过上市公司’的现象。上司公司非常敢举！”她指出，上市公司的敢举敢拍，其实举的是对市场三年以后的预期，是三年以后的面包和面粉的关系。这就出现了“拿地基本第一年是亏的，第二年是平的，第三年就是赢利的”的怪现象。

　　聂梅生具体的阐述“房地产怪圈论”，她这样分析到，新一轮的上市公司从股市获得资金用于楼市，通过土地招拍挂大量地储备土地，然后在股市中进行融资放大。这样，土地就进入了资本市场，融资后再回过来投入楼市，土地转了一圈，通过开发商上市，进入股市。

　　“土地在不经意间进入了股市，然后进行放大，再进入资本市场。政府调控的目标是让房价稳定，但是我们的调控手段使楼市和股市之间的流动性更加放大，同时又很难做到调控的预期，从而形成了房地产的怪圈。总结下来，股市是放大器。”聂梅生表情温柔，但每句话都点住了房地产的命门。

　　她说，上市公司用股市上的钱，把地价拉到了很高的水平。土地进入了资本市场，和股市搅和在一起，在上司公司那里“短路”了，抬高了地价，拉高了房价。

　　■ 房地产金融亟需变革

　　土地已经通过资本推向了国外的资本市场，中国的土地管理不在银行，不在银监会，不在金融机构里，仍然在地方政府的手里。非常有中国特色的财政管理方法和非常成熟的国际化金融市场的对接就成了解决问题的关键。

　　聂梅生指出，目前的房地产金融需要一场变革，实现体制性的渐变和突变，建立完善的金融体系。从“住房”到“房地产”再到“不动产”，房地产的金融属性正在一步步回归。

　　四年前有关金融的121号文件打响了宏观调控的第一枪，随后出台了一系列重点在收紧银根和地根的政策。收紧银根之后，导致开发商融资困难，开始分化，一部分走向了房地产金融领域，一部分开始专门做产品。同时，由于企业还急于要融资，在银行收紧银根之后，又没有其他的融资工具，致使企业的并购出现了很多机遇。大的企业积累到一定的程度就走上市这条路，以便从股市里融到资金。

　　此外，政府还对购房需求中的投资型需求进行打压，并且调控的力度很大。其实投资需求和自住需求是无法彻底的区分开来的。聂梅生分析道，例如最近出台的提高第二套房的按揭首付比例政策，在对购房者的购房需求收紧之后，使其原来投入股市的资金，反过来再投入楼市。需求收紧后，使原来想买房的人，由于按揭比例高了，可能使其资金进入股市，而赚了一点钱后再进入楼市。所以，在银根收紧以后，就把股市和楼市需求层面的渠道给重新打通了。

　　■ 建立多元化融资渠道是突破口

　　“在投资渠道方面，中国没有更多的选择，楼市和股市是大家最认可的的选择，所以资金就在楼市和股市里面转动，这也是今年的房地产金融的特点。”聂梅生说道。巨大的民间资金并没有有效的通过融资等金融手段进入市场，而是直接投资炒房。如果能把这部分资金通过房地产信托投资基金、股票、债券等直接融资的金融工具加以引导，将分散的、独立的、非专业化的个人行为转化为有组织保障、有抗风险能力和专业化保证的投资行为，也能减少用个人消费信贷的投资行为和银行风险。

　　从GDP来说，中国的实体经济相当于美国的1/3，而金融资产只有美国的1/15，这样的资金是应付不了外来资金的冲击的。投资基金在发达国家房地产市场中占有非常重要的份额，在美国占有40%的份额，我们远没有达到。美国房地产业银行融资占25%，私人资金形成了主要的融资渠道。而我国正好相反，银行融资占了大头。

　　聂梅生表示语重心长的总结，“建立多元化的金融体制，这么做是抵御银行风险和国际资本抗争的唯一的办法，比如说我们今天在打牌，国外成熟的玩家手里可能有13张牌，但是我们手里只有两张牌，怎么打？所以我觉得建立多元化的金融体系是非常非常重要的。”

　　她说，我们跟国外的房地产投资基金直接融资差的很远，要达到和国际接轨的融资体系还需要很长的路，但是我们必须上路，如果不上路，永远改变不了这个状况。

　　编后  放任上市公司抢地有违住房民生意愿

　　11月19日，温家宝总理在新加坡访问时说：“如果提起人民生活，我最为关注的是住房问题。”温总理还提到说：既然政府为主导，就有义务和责任将房子价格降下来，特别是高端物业和被概念炒作起来的房子。如果只靠市场自行调节，就会继续延续“空调”，到崩溃的边缘也就不远了。

　　11月8日，《人民日报》发表了一篇《快钱效应引来非地产类公司拿地》文章，将房价快速上涨和全国各地“地王”现象频现的原因直接指向证券市场对房地产投资失控。

　　蔡鸿岩说：“巨大的利益伴随着行业准入门槛过低和政策制度相对滞后的现实，使得整个行业长期处于鱼龙混杂过往不及的状态之下。2003年开始的针对房地产行业的宏观调控，虽然使土地出让、房产交易买卖、银行放贷和对行业企业管理诸多环节走向规范，使整个行业门槛有所提高，但是资本市场却对房地产入市和融资门槛熟视无睹，放任其肆意妄为，想圈钱圈钱，想圈地圈地。”

　　住房问题关乎民生。飞涨的房价已经成为民众的心头之痛。焦点房地产网的最新调查显示，89%的网友表示寡头的出现将助推房价的上涨，86%的网友反对王石“中国房地产不存在垄断”的说法，78%的网友认为行业将出现寡头。

　　眼下，房地产日益沦为地产、金融大鳄们的资本游戏，天价地王，股市融资之间的关系，行业逐步向“寡头”靠拢等一系列的问题，已经引发了广泛的担忧。透过现象看本质，希望能引起更多业内外更多人士的思考，能给政府相关部门提供参考，有助于房地产业能健康和谐的发展。这也是我们策划采写这样一个专题的初衷。