调查

万科，领跑者变形记

　　透过早已显现出地产寡头特性的万科此番“真言”背后，我们看到的是为万科开脱，也是为其他上市房企囤地，获取暴利辩解。

　　万科20多年的发展史，就是中国房地产跌宕起伏，从无到有，从发展直至疯狂的过程，也是一步步走向寡头的历史。

　　当前日益高涨的房价使得中国房地产“居者有其屋”的初衷被彻底颠覆。与之相对应的是，地产寡头们通过不断推高房价，力图在最短时间内实现其利益。而政府必须面对房地产崩溃时的动荡风险。对于地产寡头以一己私利，挟持房价和整个社会我们不得不保持警惕。

　　10月30日，万科（000002）三季度财务报告公布，1-9月份公司销售收入367.9亿元，预计，全年销售收入突破400亿元大关已无悬念。

　　此前，万科年销售收入突破100亿元是在2005年，完成第一个“百亿”万科用了21年，而仅仅一年后，万科销售收入就迅速突破200亿，今年则直指400亿元。

　　万科最近三年业绩增长速度不得不让业界为之惊叹，然而，业内人士指出，作为房地产领跑者，万科身上的行业烙印也十分突出，对万科的重新审视也正是对行业发展的深度思考。

　　囤地说：四处圈地成规模之王

　　要想支撑400亿元的销售收入，就意味着销售量的巨大数额，随之而来的问题便是土地的强大储备能力。

　　10月25日，万科以招标形式取得北京朝阳区西大望路27号住宅及配套服务设施用地，17亿元的成交价为招标底价的2.2倍。

　　10月8日，万科又以股权收购的方式收购了上海浦东超级大盘“地杰国际城 ”的50％股份，地杰国际城占地110公顷，收购价格24亿元。

　　7月，南京江宁一幅面积约400亩的地块以17.85亿元的代价被万科控股子公司与另一家不知名的地产公司联合收入囊中。这一价格高出底价约12.03亿元，并创下3278元/平方米的当地楼面价纪录，就在江宁拍地的10多天前，万科在一片“暗箱操作”的质疑声中，以26.8亿元的价格取得了广东东莞塘厦大坪村35万多平方米的土地，并以15243万元／平方米的楼面地价成为广东省新“地王”。

　　很难想象，这些天价地王竟然是此前一直秉承“现金为王”的万科所为，然而，这只是万科拿地扩张的冰山一角。

　　根据三季度财务报告显示，仅三季度万科就新增项目13个，项目规划建筑面积合计约268.6万平方米。而从年初至今，公司共增加土地储备项目976万平方米，万科的土地储备也增至约2500万平方米，权益土地储备约2000万平方米。万科前三季度累计实现销售面积442万平方米。

　　如此巨大的销售量、竣工量以及土地储备量恐怕也只有碧桂园、富力、雅居乐等少数几家房企能与之媲美，用“规模之王”来形容此时的万科似乎也是有过之而无不及。

　　然而，如此多的土地储备也给万科同样带来了“囤地”之嫌，甚至是政策风险。毕竟2000多万平方米的量如果不算“囤地”的话，房地产行业里到底还有没有所谓的“囤地”现象？政策还有没有必要兴师动众地打击“囤地”？

　　根据1994年公布的《城市房地产管理法》规定，出让的土地逾期一年未动工开发的，可征20%的闲置费，逾期两年则可无偿收回。

　　1999年国土资源部颁布的《闲置土地处置办法》、2005年出台的“国八条”均重申了相关规定。

　　2006年国务院转发的九部委意见更要求“加大对闲置土地的处置力度”“动工但开发面积不足1/3或已投资额不足1/4，且未经批准中止建设连续满1年的，也按闲置土地处置。”

　　“按照万科今年600万平方米的计划竣工面积，公司目前的土地储备可供未来三年开发。”一位房地产专家向记者指出，包括万科在内的多家房地产公司都是在这个政策的边缘。

　　如果按照这种说法，10月29日，万科掌门人王石在北京举办“人居建筑与可持续发展论坛”上提出的“万科坚决不囤地”的说法是否名副其实，似乎还需要商榷。

　　圈钱说：股市融资超100亿元

　　一个非常现实的问题就是，如今的土地市场已是今非昔比，少辄几亿，多辄十几亿甚至几十亿。

　　据记者了解，今年上半年，万科用于拿地的资金就多达100亿元之多，而7月一个月，万科的土地支出就有60亿元。

　　钱是横亘在地产商面前一个不可回避的现实，万科也不例外。而资本市场的活跃再次印证着“强者恒强”的真理。

　　据不完全统计，地产上市公司今年通过A股市场融资的额度已经突破1000亿元，而且几乎所有的公司都将筹集资金的投向确定为买地及发展项目，其中，万科占到了100亿元之多。

　　9月5日，万科A股公开增发3.17亿股正式上市，共募集资金100亿元。而此前的8月30日，万科抛出将募集59亿元公司债的议案，成为第二家发债的房企。而去年年底，万科刚刚通过增发从资本市场上募集了42亿元。

　　中国的资本市场从来没有像现在这样容易“圈钱”，然而，对于万科以31.53元/股的高价增发也引来投资者“融资还是圈钱”的质疑。

　　据了解，8月23日，在全景网上万科进行了路演和网上交流。投资者对万科发行价格提出了质疑“万科的增发价格是否太高了?别的上市公司增发价格一般低于公告时股价20%左右，但是万科却只有5%，靠什么支持这么高的增发价格?”

　　“上市公司认为在风险较小的情况下选择定向增发，而在风险较大时就选择公开增发，这种做法很可能将大股东及特定对象所不愿承担的投资风险转嫁给二级市场的投资者。”一位证券业人士这样分析。

　　据了解，目前，万科的市盈率已经达到74％。股价在一年之中的升幅也高达800％，市值也超过了2000亿元。

　　看来，万科的天价增发，与当前房地产企业纷纷急于圈钱、圈地并没有什么不同。而融资优势无疑决定着谁能在土地拍卖上拥有话语权。只有这样，此前天价拿地的一幕幕情形才可以继续。

　　而证券业对目前万科的评价可谓是经典有余；万科已经进入“土地--提高市盈率－-再融资--土地”的“良性循环”，这也难怪业界有传言，万科总经理郁亮在某休息交流场合上曾说出“不增发，2009年的利润增长率只有个位数”，这句话对于擅长资本运作的万科来说意味着什么呢？

　　的确，房地产行业已经在万科的带领之下开始进入一个市值时代。有谁曾想到，“土地--提高市盈率--再融资--土地”的模式正好与上个世纪七八十年代的香港地产崩盘之前的盛景极其相似。

　　暴利说：前三季度毛利润35%

　　在天价拿地、大把融资的同时，包括万科在内的房地产企业还不得不面临“暴利”的拷问。

　　此前，王石曾一再强调“万科只做利润在25％之内的项目”，这似乎让万科与房地产行业的暴利撇得一干二净。然而，仔细想想，如果在房地产高利润的“盛宴”中没有了万科这个“带头大哥”的身影会是多么无趣和乏味。

　　中国房地产业协会副会长兼秘书长朱中一曾指出，今年上半年土地成交价格涨幅达28.1%。而房价则可以体现土地溢价和房屋升值的双重利益。

　　据记者了解，万科刚刚拿下的北京西大望路地块的楼面价已是1.1万元每平方米，而这个消息出来之后，周边的房价迅速被拉升至每平方米2.5万元。看来，万科天价拿地以及2000多万平方米的土地储备绝不仅仅只是融资的筹码，开发中各个环节的利润所趋才是其根本。

　　以北京万科东第项目为例，2007年4月，万科东第销售均价为16500元/平方米，7月底，万科东第销售价格上涨至23000-24000元/平方米，高层部分户型售价达25000元/平方米，短短几个月就位居朝阳公园各在售楼盘房价之首。而北京业界直接用“暴涨”来形容这种被扭曲了房价走势。

　　有知情人士还透露，深圳莲塘的东方尊峪之前卖1.2万元/平方米，被万科收购后就涨到2.3万元/平方米；而万科十七英里项目的首期售价才10000元/平方米左右，总成本不会超过7000元/平方米，但在不长的时间内，价格也翻了将近一倍。“真的搞不懂是万科的品牌泡沫还是房价泡沫？”

　　而从万科三季度的财务报告中也显示，万科前三季度实现每平方售价8331元，同比上涨约26%。可见，价格对于万科业绩的支撑有多么重要的作用。同时，公司还发布了2007年全年净利润较去年预增100%-150%的公告。

　　对此，王石也坦承，虽然房价涨幅达到26％，但是毛利润却只上升了1.7％。王石并没有透露具体的毛利润，而记者了解到的信息表明，前三季度万科的毛利率大约为35%。

　　事实胜于雄辩，虽然王石在很多场合都强调万科“不做房价领涨者”，然而，一个不争的事实是，万科的房价可能还达不到影响整个城市的程度，但是影响一个片区的房价却是屡见不鲜。这正是万科的“暴利”之源。

　　有一句话说得好，对于成功人士来说，一手要拿着财富，一手要拿着名誉。如今，万科已在这些质疑声中开始了“海螺行动”，开始关注“解决城市低收入人群住房问题”，俨然一副“成功人士”派头，殊不知，如果带头把房价稳定下来，把利润调到合理范围之内，才是一个“带头大哥”最该做事情。