调查  万科入闽兴风作浪

　　万科王石言论引发的这场论战，最后似乎都集中到了“上市房企圈地垄断”和“招拍挂制度的弊端”两个大的问题上。而万科和福州的关系，也恰是从这两点开始的。

　　9月11日福州土地拍卖会上，万科豪掷27.2亿拿下五四北地块。《东南置业》第116期策划刊发了《地价飙升 楼市阵痛》专题，就“土地与资本”的话题进行过一次深入的探讨。11月，在福州举办的“中国房地产巅峰论坛”不可避免地演变成了一场矛头指向土地的巅峰对话。

　　我们不得不将注意力再次集中在“资本为王”的土地市场，回顾万科给福建楼市带来的震动，再次去挖掘“地王”背后的楼市隐忧。

　　厦门：地产寡头厮杀拉高地价

　　2006年6月8日的厦门土地公开竞价出让会，万科一次性缴纳了三块地的保证金。不料，几家本土房企抱团应战，“围剿”万科，迫使其只以6.68亿元拍得了岛内的一小幅地块2006G06。

　　该地块位于厦门思明区吕岭路以南、洪文路以东，积55657.22平方米、容积率3，核计楼面地价4000元/平方米。

　　“万科登鹭”顿时成了厦门楼市的头条话题，人们惊呼“万科来了，狼来了！”

　　随后，厦门房价的高涨开始在全国崭露头角。2006年8月，全国70个大中城市普通住房销售价格上涨7.1%；厦门以8.6%的涨幅位列全国第三；2006年9月，全国70个大中城市普通住房销售价格上涨6.3%，厦门以11.4%的涨幅超过深圳的10.6%、北京的10.3%，房价涨幅领跑全国；2006年10月，全国70个大中城市普通住房销售价格上涨6.6%；厦门以10.5%的涨幅位列全国第二。

　　据厦门网上房地产的信息显示，万科金域蓝湾花园一期(1#、2#、3#)的已售均价高达13224.70元。万科在厦门的小试牛刀就狂捞一票，让与万科有血缘关系的华润再也坐不住了。

　　2007年8月2日，华润的加入让厦门土地拍卖会现场高潮迭起，演绎了一幕外来龙与地头蛇间的“颠峰”对决。虽然此次华润置地也遭遇了夏商等厦门本土房地产企业的“围剿”，但凭借其财大气粗，“反围剿”大功告成。

 　　经过296轮的“血腥厮杀”华润置地狂砸19.56亿，把集美J2007G04和J2007G05两块地收入囊中，完成了其厦门之行的“处女秀”。

　　其中在集美J2007G04地块竞拍期间，竞价一过11亿，持28号牌的万科也插了一杠，在其十几次叫价中，几百万的加价简直“小菜一碟”，最高一次居然一口加价1100万，把总价直接拉抬到12亿，引得现场一片惊呼。

　　地产寡头之间的“血拼”带来的结果是厦门地价屡创新高。从2002G01地块楼面地价每平方米2866元到2007G29地块楼面地价每平方米17486元，短短五年时间，厦门岛内土地楼面地价就涨了六倍多。

　　眼下，厦门新推出的土地动辄上亿甚至十亿，对中小房地产企业来说，这么庞大的资金根本望尘莫及。从接连数次土地拍卖的结果可看出，厦门拿到地的都是资金实力雄厚的国企或者国内一流的上市房企，没有资金的支持，厦门的房地产企业可以说在土地市场上越来越难以维继。

　　福州：万科拿地引发楼市地震

　　2007年9月11日，经过239轮激烈争夺，万科豪掷27.2亿元将起拍价为12.5亿元的五四北地块收入囊中，楼面地价高达7096元。地块相邻的北尚二期当时均价为6400元/平方米，附近的摩卡小城均价也不过6600元/平方米。

　　该地块已是第二次被拍卖。2006年9月该地块曾被华辰地产以9.7亿元拍得，折合楼面地价为2724元/平方米，由于某些原因被再次拍卖。短短一年时间，地价从9.7亿元飙升至27.2亿元，差不多是原来的三倍，远远超出此前业内的预期。

　　消息一出，榕城楼市亢奋一片。“北尚提价了，7700元了！”、“摩卡小镇提价800元！”、“融侨提价1000元！”、“君临天华已经提价3000元”……各种小道消息通过网络等方式在购楼者之间传递，恐慌的气氛正在弥漫开来。而几乎是同时，多个楼盘的售楼小姐向看房者解释：“公司决定暂时停止签合同。”

　　为避免市民恐慌，进而引发抢房风潮，福州各大报纸集体缄默，“万科入榕”连常规拍地消息都未见报端。主流媒体失声的同时，网上早已骂声一片：“万科的到来是福州民众的灾难”、“万科是福州人的噩梦”等等标题触目惊心！有网友写下《沁园春·血》，“楼市疯光，千盘爆涨，万民血漂。望福厦楼市，红色莽莽……”来表达对未来房价暴涨的担心。更有网友撰文惊呼：“万科增发股票凑来的钱，来福州炒房了！”，“炒房”一词或许不够准确，却也能表达出购房者对万科事件的朴素看法。

　　就在社会各界对“地王”问题广泛关注的时候，福州市政府通过媒体放话：“福州少数开发商哄抬房价”、“福州严查房企串通合谋涨价”。强调：今年来福州房价涨幅已呈逐月回落趋势。确有少数开发商利用房源信息不对称，捂盘惜售，囤积房源，发布虚假广告，有意制造房源紧俏之假象误导消费者，违规预售，哄抬房价。政府已统一部署有关部门迅速依照《价格法》及国家商品房销售的有关规定对违规企业逐一严查告诫。对此，福州市有关部门还将继续跟踪。随后，22家在福州影响力最大的房地产企业主动发出倡议，带头不捂盘，不囤房、不抬价， 表示要守法诚信经营，做对社会负责的开发企业。

　　万科入榕之后 福州的房价走势到底如何

　　先来回顾一下万科拍地前后的房价涨势——

　　福州某房地产营销顾问机构出具的一项市民购房调查意愿数据显示：认为万科等地产大鳄的到来将会造成福州房价新一轮上涨的比例达到了70%……

　　据称，拍地当天下午就有众多在售楼盘封盘拒售，或直接涨价500元至1000元不等，甚至连和五四北相距很远的金山的房价也闻声上扬。据购房者称：“9月11日下午我去问北尚的房子，已经涨到7700元/平方米了，而前一天还是6400元/平方米。哎，只怪我当时没有签单付钱。房价要是这样涨下去，恐怕以后我手上的存款也就够买一个卫生间。”

　　事实上，万科对房价的影响力不仅仅是在拍地之后，早在传闻万科即将进入福州的时候，五四北的开发商们就已经瞄上了万科这个“卖点”，售楼小姐每每在推介房屋时，都不约而同地提到“万科来了，房价肯定会上涨”的言论；有的还特地封盘，观察市场变化……

　　再来看几组数据——

　　据国家发改委，国家统计局公布的70大中城市房屋销售价格报告，福州房价涨幅8月为6.5%，9月为6.6%，10月则高达7.2%。

　　据福州市房地产信息网即时交易信息显示，2007年8月1日，福州房屋均价5492元/平方米；9月10日，福州房屋均价6836元/平方米；11月14日，福州房屋均价8530元/平方米。据统计，8月1日至30日福州房屋均价为6754元/平方米，其中最高值为8月13日8323元/平方米；11月1日至15日，福州房屋均价为7542元/平方米，其中最高值为11月11日9459元/平方米。

　　二手房价也应声而涨。记者曾采访过一个典型的例子，买家在9月3日和卖家签下合同，以51万元的价格购得五四北的一套房改房。当他按合同约定于9月13日去办理相关手续时，房东想退还定金不卖了。原因其实很简单，911土地拍卖之后，紧邻万科拍得土地的该套房屋价格大涨，拿到中介公司可以挂牌60-70万元出售。短短几天时间，一套100平方米左右的二手房价格涨了10-20万元，市场反应何其剧烈！

　　据记者了解，早在8月风传万科进驻的时候，五四北区域二手房交易量就已大增、房价大涨。从国广一叶点房置业的成交数据显示，8月五四北区域二手房成交均价比7月增长了9个百分点，二手房成交量较7月增长23%。福州各大中介公司纷纷抢滩五四北，加快了布点的脚步。

　　万科，欢迎还是抗拒？

　　万科对福州房价的影响力是毋庸置疑的。

　　凌峻地产区域总监利斌曾表示，福州今年上半年的房价一直在持续的增长，万科的到来让增长持续下去，并且将带来新一轮爆发性的增长。购房者对房价的上涨怨声载道，认为万科是地价飙高的罪魁祸首，仇视万科，甚至要求“赶走万科”的呼声一天也未曾消停。有意思的是，福州有媒体日前刊登了《万科撤了？》的报道称“福州楼市再度盛传万科地产将放弃高价拍得的新店地块”。该文作者表示，近期有关万科集团即将退出福州市场的传闻，很有可能是囊中羞涩的购房者炮制出来的假新闻，虽然带有浓烈的主观情绪色彩，但也真切地表现了房价飙升背景下不少福州市民的无奈。

　　在房价问题的背后，一场“万科对本土开发商是机遇还是挑战”的论战还在持续进行，而且似乎很难有定论。

　　有业内人士在博客撰文对本土开发商的前景表示担忧，分析道：“对于万科而言，面粉贵一些没什么问题，因为他们生产出来的‘面包’是安德鲁森，是名牌。而对于本土开发商而言，面粉贵了，如果市场上其它兄弟们没有把价格抬上去，那是要死人的。因此，从某种程度上来说，万科的命运是掌握在自己手上，而与万科一起HIGH的本土开发商的命运却掌握在别人手上。”

　　阳光国际集团执行总裁李日强先生接受记者采访时说，开发能力决定产品。“同样是面粉，可以做出面包。也可以做蛋糕，价格就贵了。甚至做月饼，厨师很厉害的的可以做出中华名小吃，品质和价格自然都会不一样的”。

　　九歌万派董事长、首席总监刘波在接受记者采访时表示，“业内对万科的期望值很高，万科的成熟经验，开发水平，能提供更好的行业标杆，为行业树立一个产品的标准。”

“万科也不一定愿意用这样的方法进入福州。”刘波的话引发了对问题深层的思索，为什么会在短短一年之内同一地块价格涨了三倍，为什么“地王”全国各地频频出现？正如李日强所说，“问题的源头并不在万科，而在于土地资源的垄断者政府。上市公司股市融到钱，买地是务正业，不买地拿去炒股才是泡沫。”