第三，本币持续升值，是房价滋生泡沫的帮凶。随着国民经济的持续快速增长，本币升值是必然的，日本、泰国、台湾地区皆如此，这又导致发达国家的资金出于套利目的而大量涌入，外资尤其是海外热钱进入后，主要流向资产市场，股市和楼市是两大领域，从而对于房价泡沫的形成起到推波助澜的作用。当然，除了通过本币升值套利之外，外资还看中这些国家中短期内资产价格的快速上涨。1985年之后日元的大幅升值，教训深刻。但深重此害的要属泰国。由于泰国资本项目的高度开放，涌入大量热钱，而与此同时，泰国的外汇储备量明显少于外资进入量，从而无法对抗国际投资集团的攻击，当外资集中撤离时，泰铢被逼大幅贬值，股市和楼市泡沫破裂，立即引发金融危机。

　　与我国本轮经济增长周期同步，在人民币升值预期和经济快速增长的情况下，2002年以来，外资开始加速涌进我国。2000年末，我国外汇储备余额仅1656亿美元，2002-2005年，年增幅依次为28.1％、34.9％、40.8％、51.3％。2005年7月汇改后，继续快速流入，2006-2008年年增幅分别为34.3％、30.2％、43.3%。2006年2月底，我国国家外汇储备超过日本，跃居世界第一。2008年中国社科院的一份报告认为，从2003年算起，目前国内的海外热钱总量高达1.75万亿美元，大约相当于截至2008年3月底的中国外汇储备存量的104%。这么多热钱在国内潜行，尤其是部分进入到房地产市场，对于推高一线城市的房价有一定作用。不过，我们原本资本项目就没放开，外资进出不方便，此外政府又做了两件好事，致使热钱推升房价的能量有限。一是人民币对美元升值过程断断续续，自2005年汇改以来，2006年至2013年，人民币对美元每年的升值幅度分别为6.8%、6.9%、3.4%、0.1%、3.1%、5.1%、0.3%、2.9%和-0.36%，2014年底较2005年汇改前，七年升值三成多，相比当年日本小得多。

　　第四，投资投机需求旺盛，是房价泡沫的制造者。离开了强劲的投资投机需求，任何一个房地产市场都不可能产生泡沫。香港楼市几乎每次大涨，都跟投机之风盛行有关，这个特征全世界最鲜明。在房价飙升的1987年-1989年，台湾地区全民投机炒房，即使是1989年紧缩贷款之后，投机依然狂热，投机者甚至向地下钱庄贷款炒房。日本的情况类似，区别在于除了民众炒房外，企业投资的热情亦很高，一方面日本经济增速下降，企业进行实业投资积的极性不高，另一方面大企业与银行关系密切，很容易贷款炒地皮，同时还有大量资本到国外进行投资，包括去美国和东南亚。泰国的投机主体是海外热钱和国内企业，海外热钱规模较大，涌入楼市，企业由于贷款成本太高，不愿做实业，而对投资楼市与股市兴趣盎然。