总结国外房价泡沫成因，对比我国近几年状况

　　第一，宏观经济增长水平，决定着房价泡沫产生的基础。从根本上讲，房价的走势与一国经济增长呈正相关关系，尤其是在房价中长期快速增长阶段，无一例外都处在一国经济高速增长的宏观背景下。台湾1960年代经济增长速度年均达到10%，70年代年均9.4%，1980年代年均8.1%；泰国经济在20世纪80年代和90年代初高速增长，1987-1995期间年均增速近10%；日本在1956-1973年间经济增长保持年均9.3%的高速，其后至1990年经济增速有所回落，但总体高于欧美发达国家。经济的持续高速增长，购房需求旺盛，容易推高房价。但在经济高增长阶段，即便房价出现较大涨幅，也不会形成巨大泡沫，需要当心的是当经济转入中低增长后，如果房价再出现飙升，则很容易产生泡沫，日本和台湾就是典型。

　　改革开放30多年来，我国经济年均增幅接近10%，2003-2007年连续五年保持在两位数，这在世界经济发展史上是绝无仅有的。这为我国房价高涨创造了条件，所以2003年以来的多数年份，我国房价涨幅偏大。但正如日本和台湾1960-1970年发生的两次房价高涨一样，没有形成大泡沫，因为处于经济高增长期。另外，我国存在一个可以延缓房地产泡沫的因素，日本、泰国、台湾地区长期以来实行的是市场经济体制，而我国自上世纪90年代初才真正开始推行市场经济，房地产业的市场化还要更晚些，直到1998年住房制度改革后才真正大范围、大力度的展开。因此，进入新世纪以来，我国房价快速增长，在一定程度上有补偿历史欠债的成份：在计划经济体制下住宅商品化消费和房价上涨曾被长期压制。2008年以来，我国经济增幅趋于下滑，虽然2010年经济增幅重新站上两位数，但也只是“四万亿”救助的结果，犹如昙花一现，其后继续回落，2012年、2013年、2014年“破八”。基本可以确定：我国经济已告别高增长，正向中或中高增长水平过渡。在7%上下运行期间，一旦再度出现房价持续大涨，就应提防产生泡沫。

　　第二，宽松的货币环境和房贷政策，是房价泡沫产生的决定性因素。房地产泡沫形成的重要条件是大量资金支持，宽松货币政策和流动性过剩，是一个决定性条件。除了境外热钱涌入这一外部因素外，导致流动性过剩的最重要因素是宽松的货币政策。1990年楼市泡沫破灭之前，台湾地区货币供应非常宽松，1986年增幅为51.4%，1987为37.8%，1988为24.4%；日本情况相似：1986年连续四次降低贴现率，由5%降到了1987年2.5%的超低水平，并一直持续到1989年5月；美国就更为典型了，联邦基金利率历史罕见的连降13次，由6.5%降1%，是之前40年的最低水平，并且在1%的水平上停留了一年之久。

　　从近几年我国的货币政策情况看，显然政府已经汲取了其它国家的教训，或者说我国监管比较严的央行和银监会，采取的措施还算英明。2004-2007年，我房价涨幅总体偏大，但这期间的货币政策和房贷政策，并非特别宽松。从2004年就开始对宏观经济和房地产市场的偏快增长予以重视并步入加息通道，至2007年末累计加息9次，其中2007年破记录地一年加息6次。但遗撼的是2004年—2006年收紧流动性的力度偏小，从而失了宏调良机，由此导致2007年不得不踩急刹车。2008年四季度至2009年，为了救经济，货币政策的宽松度，超过2008年之前很多年。导致2009年-2010年房价大涨。不过，货币当局反应还算快，2010年至2011年，货币政策和房地产信贷政策持续紧缩，抑制了房价涨幅。2013年，新一届政府将“防风险”作为主要经济工作目标之一，控制信贷与货币增量、治理“影子银行”、防范金融风险，这将有助于抑制房价泡沫的滋长，全国房价涨幅并不算大，但一线及少数二线城市，由于供求矛盾，导致一波房价大涨。2014年货币基本平稳，较2013年略松。