房地产天生容易滋生泡沫的三个基因

　　第一，房地产的区域性强。不动产的特征是，不能移动，房子没法像电视机一样被到处搬运。最重要的是，各个地区的土地多寡不均，从而导致供给难以很好地匹配需求。比如，北上广深这类一线城市，人口上千万，可土地没多少，可以用于盖房子的城镇国有建设用地更少，住宅需求规模大，而地广人稀的新疆，有地也帮不上北京的忙。其结果是，房价泡沫往往具有区域性，比如历史上日本、美国的房价泡沫，多发生在大都市圈。再如，市中心的土地稀缺，郊区再多地，也无法拉低市中心的房价。

　　第二，房屋生产周期较长。短期内供给难以有效增加，也即供给弹性很小，容易被炒家制造“买不到”的市场恐慌。前些年，在我国CPI高涨时段，“蒜你狠、姜你军、豆你玩”轮番出街，但一般第二年就消失无踪了。主要原因是生产周期短，几个月后，农民伯伯就能迎利而上，扩大种植面积，其后一哄上市，结果是价格暴跌。而住宅，从拿地，到审报各种建筑规划、设计批文，再到开工、建设，一般需要1-2年左右，才能预售上市。更重要的是，房子一旦建成，屁股下面那片地，几十年内、甚至几百年内，就不能进行二次生产了。而一块农地，一年一般可以生产二三次。

　　第三，房地产的价值不易判断。关于房屋价值，有很多评估机构，专门从事房地产估价业务的。从学术上讲，可分为市场评估法、收益估计法、成本评估法等。但当房价处于快速上涨期时，三种方式皆不管用了，预期在主导着买卖双方对价格的判断。这就需要将预期价值折现来计算，而预期的合理性很难把握，投资投机者正好混水摸鱼。在近几年调控房价的过程中，有些地方政府干预市场的热情很高，出台政策，要求按成本核算，比如开发商只能按不超过10%的利润率定价卖房。结果往往证明，这种作法很荒唐，在市场面前只是碰一鼻子灰。