观点地产新媒体：明年的发展区域重点在哪里？

　　何剑波：从现在来看，还是在现有几个区域，新增的项目也会坚持几个原则，就地拓展，适度集中，长三角、珠三角、环渤海、长沙等都是有基础、有团队、有品牌影响力的地方，是我们重点发展的区域。同时，我们也会看一些好的机会，拓展一些新的城市。

　　观点地产新媒体：会不会考虑进军海外？是不是也关注过海外市场？

　　何剑波：我们还在考察，前段时间我们就专门去马来西亚考察过。马来西亚房地产发展很平稳，马来西亚总共才3000万人，总人口和北京差不多，这就注定了房地产不可能暴涨。

　　国外房地产市场很复杂，和中国房地产市场不一样。在马来西亚买房，订房的时候交2万元，就可以签认购协议了，签正式协议的时候首付10%，首付交完之后，要和银行签一个按揭协议。但是不像在国内，签了协议全款就给了开发商，马来西亚根据建楼的进度来付钱，比如说10层楼的房子，建到第三层就交30%，建到第8层就交80%，全部封顶了才交完，所以，开发商杠杆很小，对开发商本金要求很高。但是买房的人很划算，10%首付，然后盖到哪里付款到哪里。而且，要盖到你买的那一层的时候，大概才付到50%，等他封顶的时候再最后交那笔钱，这之前就不用去负担利息。

　　另外，马来西亚有一个政策，一个楼盘大概有30%要留出来给马来人，必须要卖给马来人，价格还要低一点，除非你证明这个房子没有马来人买，政府同意了才可以卖给华人和其他人，有保护主义。所以说，每个国家对房地产、法律变化很多，到国外做房地产要研究得很透才行。

　　观点地产新媒体：为什么那么多企业要走出去？

　　何剑波：我觉得有几个因素，其中一个是中国房价涨得很高了，觉得国外的便宜。到海外投资有两种方式，一种是购买物业，另一种是开发。开发的很多都是卖给中国人，要是长期进行大规模开发，还不太成熟。

　　观点地产新媒体：五矿建设以后的发展，商业地产会占多大的比重？

　　何剑波：我们现在以住宅开发为主体，商业地产、旅游地产会根据项目的机会和特点去推，这个将来会发展到20%左右的比例。

　　我们有持有性物业，在香港就有两个写字楼。其中一个是五矿大厦，是九十年代在那里买地盖的。其实，五矿在海外做房地产是领先其他企业的，但是自己盖着自己用。九十年代的时候，我们曾经在香港开发过两个商品房项目，都卖掉了。和香港本地开发商合作，在粉岭和西贡都做过楼盘，只是后来没有持续做。

　　观点地产新媒体：五矿建设未来会独资做还是会大量的采取合作方式？

　　何剑波：合作是地产行业一个很普遍的现象，一切取决于公司的发展策略和需要。比如，我们和万科的合作是很愉快的，共同出资，各占50%的股份，共组团队，共同开发管理，品牌也是用两家的品牌，所有项目名称的前缀都会冠以“五矿万科”。万科有万科的品牌价值，五矿也有五矿品牌的价值。当然，我们和万科相互之间也是取长补短，万科在项目开发、项目管理方面非常有经验，五矿有政府资源、资金实力，包括团队人才方面我们也有优势。所以，我们在项目的管理过程中，都是通过董事会、共同的团队，在很多重要的节点和重要方案都一起研究。

　　五矿建设的合作模式是很开放的，有的是和基金合作，比如说，和美国的保德信基金合作很成功，保德信基金是美国最大的房地产基金，也是世界500强。另外，也和民营企业合作，共同开发，当然也看各自的优势，有的是因为有土地资源，有的是因为有资金资源。

　　有些区域，比如说我们具备了很强的开发能力，又具备了充足的资金资源，我们会独资开发，这种项目也很多。所以，我们对合作的方式没有硬性的规定，根据每个项目的情况来看。当然，我们对合作伙伴的挑选很严格，首先理念要一致；第二，合作伙伴要有实力，不管是资金、土地还是其他，要是没有实力的公司，我们不会和他合作。

　　观点地产新媒体：五矿建设的复合增长率这么高，是否担心两年之后会出现人才的瓶颈？接下来销售规模会很大，人才问题怎么解决？

　　何剑波：人才的问题一直是我们发展中重点关注的问题，每年我们要大量从高校里面招收一些优秀的毕业人才，比如清华大学、北京大学等国内一流的大学中的房地产相关专业，有工程类专业、投资类专业、管理类专业等等，因为房地产强调专业性。

　　还有，五矿集团有很多优秀的人才，长期从事管理工作，也可以带着管理经验加入到五矿建设中来。另外，我们也会根据需要从市场上找优秀的人才。还有一个渠道，就是自己培养，普通的员工，如果干得好，我们也提拔。

　　我们的员工一般有三个来源：一是五矿集团输送的员工，数量不多，我就是其中一个，因为我毕业就到五矿工作，二十多年，深受五矿文化熏陶；二是香港的员工，这些员工有一个特点，做事非常严谨，非常有职业操守，也很专业；三是在国内市场化招聘的员工，这些员工占了大多数，都是市场机制招聘过来的，然后用市场的机制来考核、激励。这些人发展起来也都成为了我们的业务骨干，他们在房地产行业的专业水平也很高。

　　观点地产新媒体：您觉得培养人才会是未来的主流吗？

　　何剑波：一定会是，我们一定要把主要精力放在内部人员的培养和使用上。这些人员在公司工作了几年以后，对公司有文化认同，公司对他们也了解。我们给员工创造一个大的发展平台，对员工进行激励，让他有往上走的动力。

　　我们今后越来越多的关键岗位都是从内部员工选拔的，我们有一套成型的人才培养体系，有四个计划：一是淘金，怎么去选；第二，熔金，让员工进入到集体里面；第三，铸金，怎么样打造、提升、培训；第四，焠金，特别优秀的员工要焠取出来放到最关键的岗位。

　　在市场化方面，五矿建设做得很到位，员工真的是能进能出、能上能下，干得不好的就走人，甚至职位比较高的，达不到标准，警告一次两次后实在不行就走人。

　　观点地产新媒体：您还属于很强势的领导？

　　何剑波：我觉得要有原则。也遇到过这样的挑战，开除员工的时候，员工有意见，这个时候要不要坚持底线？如果不坚持，就开了一个先例，所有人都可以这样来。所以，该坚持的一定要坚持住。

　　我是讲道理的，事先没定规矩就可以商讨，但是规矩事先定好了，而且告诉大家了，就一定要按规矩来办。

　　我一直说，五矿建设能够生存发展，要是市场化机制不坚持，这就和其他国企没什么区别，就没什么市场竞争力了。