3.3市场定位思考

  　  在3月7、8日的会上，项目团队进行了初步的讨论。结论是：项目的一、二期客户是当地的有钱人，具体包括公务员、私企业主、企业的金领、白领及部分工薪阶层。

   　 3.4营销定位思考

   　 针对荒城市场的具体特点，必须要采用“海陆空三军联合营销”的方式。海军营销，是指人力推广（行销）；陆军营销，是指坐销（主要方式为售楼中心）；空军营销，是指扫射式的各种广告推广。

    　3.5营销渠道思考

    　虽然荒城县城并不大，但居住地依山伴崖，居民相对分散。为了最大限度地整合营销资源、提升营销效率，建议设立外卖场、分销点（人口相对较多的村庄）。同时，在各村镇招募一些营销专员，借以提升广告的到达率。

   　 3.6营销团队思考

   　 不管是自销与他销，为了达成销售目标，本项目营销团队人员构成：场内至少10人，场外多多宜善，但要严格控制营销成本。

   　 3.7营销方式思考

    　由于项目共分五期开发，但每期的营销方式可以划分为五大阶段：导入阶段，营销目标是告诉市场与客户，项目是一个大气、高品质的楼盘即可；预热阶段，营销目标是告诉市场与客户，本楼盘有哪些卖点、亮点，与其他楼盘相比有哪些特点、附加值；引爆阶段，营销目标是告诉市场与客户，购买本楼盘可以获得哪些好处，其高性价比与附加值有哪些具体表现；热销阶段，营销目标是告诉市场与客户，本楼盘还在持续热销之中，同时传播一些临时促销政策、优惠措施；清盘阶段，营销目标是告诉市场与客户，本楼盘即将清盘，机不可失，时不再来。

    　3.8价格定位思考

    　纵观国内楼市，绝大多数楼盘的定价策略均采用的是“低开高走”模式，建议本项目也采用这种模式。至于入市价格定在多少，这要根据届时的市场状况而定。

   　 4退出模式思考

   　 本项目虽然刚刚进入，但经营前景良好，赚钱是肯定的。但怎样赚钱呢？赚了钱怎样走路呢？因此，有必要提前考虑退出模式。

    　4.1持续经营—赚大钱模式

    　一期一期地持续开发，让每一期开发的利润最大化，这就是赚大钱的经营模式。但因项目的体量巨大，且开发周期将跨越一个经济周期以上，期间的不确定因素颇多（如领导换届、调离、调控政策不断变化等），风险相对较大。

  　 4.2金蝉脱壳—赚快钱模式

    　以开发商名誉进入，以地产商形式退出，这就是赚快钱的经营模式。具体操作手法：在一、二期开发过程中，强力营销、包装、炒作，让项目的品牌、形象、市场前景达到远近闻名、遐迩皆知的效果。同时，把三、四、五期规划好，在运营一、二期时就对外招商或寻找投资商，以期将三、四、五期整体打包转让或分零转让。这样，本项目在2-3年内便可赚到足够多的钱，实现金蝉脱壳的经营目标。本模式的特点是：快进快出，赚钱快，周期短，风险小，但利润不能最大化。