挂牌成交激增

　　即便是在业内浸淫多年的资深经纪，徐广燕也完全没有想到，上海“新八条”一经公布，自己冷清多时的手机竟然又会被客户打到断电。“要求挂牌的房源里，两年内的次新房差不多有6成之多，非普通住房的房东也多了不少。”徐广燕说。

　　徐广燕坦言，在上海“新八条”中，两年内次新普通住房和2年以上非普通住房的税费优惠，以及剔除“出具首次购房证明”和“人均面积限制”后对于购买第二套房的契税及贷款优惠的放宽，对于市场的刺激作用确实较大。

　　“之前挂牌的多半是两年以上的普通住房，很多大房型的非普通住房以及两年内的次新房房东都是宁租不售，现在这部分房源也能省下大笔税费了，不少房东都想趁着今年的政策将房子脱手。”徐广燕对记者表示，目前二手房在交易数据中反客为主，上海楼市一、二手住宅的成交格局亦由此逆转。

　　来自21世纪不动产上海区域市场中心的统计显示，2008年前11个月二手住宅成交套数占住房成交总套数的59% (新房部分仅包含商品住宅)，反超一手住宅，而去年同期这一比例仅为44%。

　　不仅如此，2008年11月，上海全市二手住宅共成交10442套，与10月相比成交量猛增3840套，环比涨幅高达58.16%。相较一手住宅同期成交量增长22.63%的数据，二手住宅在政策刺激下的回暖力度显然更大。21世纪不动产上海区域市场中心分析师指出，这其间固然有一手房价格此前长期居高不下并在楼市低迷期供应量减小的因素，但最高可节约总房价近10%的税费减免政策显然是回暖的主要原因。

　　价跌换量升

　　“成交量的激增并不代表市场触底反弹。目前无论一手还是二手房，托住楼市成交的关键要素还是价格。”上海泰麒房产工作室分析师何凌飞一针见血地指出。据上海中原最新数据显示，2008年12月上海二手房成交量环比大幅增长约28%，全市均价约为13844元/平方米，环比下跌2.6%。

　　何凌飞认为，上海二手房月成交量之所以在去年11、12月环比大幅增长，恢复到万套以上的正常水平，除了税费减免、二套房贷松绑和上海普通住宅标准调整外，主要还是依靠卖家的主动降价。

　　这一分析得到了来自二手房市场一线的直观验证。“现在观望的人少了，诚心客户多了，只要有低于市场价的房子挂牌，马上就会有很多客户看房甚至下单。”徐广燕说。

　　而汉宇地产浦东、闵行、普陀等区域多家门店亦反映，减免税费的利好让大部分急于出售的卖家愿意将减免的税费部分或全部让利给下家，很多房源的挂牌价均根据市场情况主动下调了5%~10%。