今年7月，东莞市经贸局发布的《东莞市商业步行街发展研究报告》显示，东莞市32个镇街就有26条商业步行街，平均空置率是22%，空置率在50%以上的就有7条，空置率达到了30%以上的有10条。

　　以东城风情步行街为例，2002年步行街开业时本有九成商家进驻经营，但之后开发商再没有投入资金宣传、培育，使客流量日趋减少，经营效益每况愈下，很多商家无法继续经营陆续撤出。

　　导致这一现象的主要原因在于，东莞的商业步行街多数属于房地产开发的项目，没有商业沉淀，也缺乏文化内涵。

　　土地交易：

　　"地王"频现地价涨5倍多

　　1999年以前，东莞的土地出让方式以协议出让为主，这种出让方式的结果就是令众多本土开发商在东莞房地产开发早期大量储地，并以极低的价格拿到了许多土地。

　　直至土地招拍挂制度建立、2003年外地开发商进入东莞之后，东莞地价才开始快速上涨。东莞国土局的统计数据显示，东莞的一级市场地价2006年同2000年相比，平均单位地价由633.58元/平方米上升到3597.4元/平方米，涨了5倍多，平均楼面地价也由850元/平方米上升到1500元/平方米左右，2007年的商住地块楼面地价更是达到当年的最高点2647元/平方米。

　　从这几年东莞土地交易价格的走势看，东莞土地价格每年以40%以上的幅度快速上扬。在此期间，东莞的城区和镇区土地价格大幅飙升近5倍。进入到2007年后，东莞的土地交易接近白热化，半年内土地交易价格屡创新高，"地王"频现，虎门地块、水濂山地块、塘厦地块先后创下土地交易史上的价格新高。