(特别提示：本文内容系个人分析观点，不构成任何投资决策或市场操作或对文中所提及的企业行为或项目未来进行判断的依据。任何人据此以进行任何市场决策或投资操作等行为者，风险自担！

　　内容导读：“长沙地王”退地的影响力，将超过此前任何一个“地王”的退地，将使得房地产市场的“七月风暴”直接升级。“长沙地王”退地，将不亚于政府出手一次重拳宏观调控，不但将通过直接影响和多米诺骨牌效应而影响到土地市场预期和地价变化趋势，可能导致更多的土地项目退地或抛售。尤其是，还将通过事件联想，及对房地产市场预期的进一步联想，对下半年或更长时期内的房地产市场预期形成进一步打击，对房价走势预期形成进一步打击，加速市场洗牌。这样，就甚至可能使长沙市等地方政府的所谓“救市”所可能给市场相关方面带来的希望化为乌有……)
 
　　92亿长沙地王退地使房市刮起强台风

　　“凤凰”台风正刮的猛，在长沙也能感觉到。我也一直感觉到房地产界可能会发生些什么。

　　因手上的楼盘长沙“昆仑和府OV商务别墅”楼盘的前期策划正按部就班地向前推进，一直直叫“忙”。7月26日，匆匆赶往北京参加“北京地产经理人联盟”的“地产神仙派”成立两周年活动，然后未来得及与朋友杨乐渝先生、雷越姝女士、陈云峰先生、王哲先生、黄玺庆先生、陈顺先生、陈尚辉先生等久聚，也没来得及将原本准备的“让地产快乐起来”的“快乐地产”话题做出相对充足的陈述，就匆忙提前离会赴机场了……到长沙后，依然太忙……商讨方案、见媒体、搞培训，事事都紧、都急……

　　在央行关于金融政策继续从紧的决定出来后，原本以为最近房地产界发生的影响最大的事件，是万科最近如本文作者陈真诚早前所分析大那样在东莞、上海等地继续降价以及其在南京正遭遇的可能“难题”了。因此，最近没太多思考其他地产问题，而是继续完成关于“年中盘点系列”。按计划，该是分析土地篇了。

　　昨天（2008年7月30日），除了接待媒体外，几乎整天的工作是给长沙“昆仑和府OV商务别墅”的置业顾问做营销培训。晚饭后，本计划就长沙“昆仑和府OV商务别墅”的下一步营销推广方案进行深度加工，却在晚上8点左右，北京房地产圈内朋友告诉我消息称，以92亿元拿下“长沙地王”北辰实业或在7月24日中国“地王”诞生一周年后退地！

　　获得消息后，“昆仑和府OV商务别墅”策略顾问、本文作者陈真诚立即试图从多方面进行查证。虽未能获得相关“官方”确认，但能获得的消息称，甚至可能不惜承受可能损失高达人民币10亿元的代价，北辰实业或正办理协调退地手续，退出长沙，以“泡影”结束那个发烧的“新河三角洲梦想”。而在不久前，有业内朋友说，长沙市新河三角洲地块目前正处在做设计、做方案阶段，甚至有销售代理公司说是正在做前期策划。

　　去年7月24日，北辰实业联手北京城开（资金方面基本由北辰方面承担）在逼迫和黄集团退出后击败金融街、世纪金源等知名房地产开发商巨头，以以高出46.38亿这一挂牌底价达45.62亿元的92亿元，竞得“长沙地王”（也是迄今为止的“中国地王”）即长沙新河三角洲这块面积为78.5万平方米(约1177.8亩，其中，包含商业用途面积228.584亩152390.25平方米，住宅用途面积949.208亩632808.71平方米。商业用地容积率＜5.0，住宅用地容积率＜3.5。总建筑面积不超过380万平方米)的国有土地开发权。按当时有关该“地王”出让文件规定，北辰实业作为地块竞得人，在预交10亿元保证金后，从《成交确认书》签订之日起10天内，须支付总成交地价款(扣除城市基础配套费后)的70%，预交的10亿元保证金可抵地价款。文件同时规定，竞得人北辰实业不得将项目用地分拆转让。竞得人北辰实业在成交确认之日起一年内，必须完成不少于20亿元的工程建设投资，土地全部交付后4年内，完成对整个区域的整体开发建设，此外，在项目建筑核心区内，必须建设一栋高度不低于260米的区域标志性建筑。也就是说，早在2007年8月初，北辰实业就必须将约53亿元打入指定账户上。媒体报道，北辰实业将首期的70%土地出让金60多亿元已于2007年8月2日打入长沙国土资源部门的指定账户。但在2008年8月31日，剩余的27.6亿元土地出让金款项及有关税费必须分期付清，才能拿到相关地块的土地使用证。至今，在长沙“地王”的地盘上，一直很少能看到太多机械施工的痕迹。

　　早在长沙“地王”成交时，业内人士估算楼面地价近每平方米3500元，加上建安成本，每平方米成本价约5000元，这等于说售价必须在每平米5500元以上才能保证一定的利润。而“地王”周围的楼盘在火热时期的实际成交售价也才只4000元左右。尤其是，从今年好早前开始，长沙房地产市场存在着严重的供大于求的问题。就在火热异常的去年，长沙房地产市场全年也才成交约800万平方米。而仅在离长沙新河三角洲往北约一公里左右的地方，去年竞争长沙新河三角洲“地王”失利的世纪金源集团正在开发达400万平方米的某项目。仅这个号称湖南最大房地产项目的一个项目的体量，就已相当于去年长沙市场一半的销售量。而今年上半年，全长沙市的纯商品房销售不到300万平方米，而今年的供应量超过了1500万平方米以上。或直接说，仅世纪金源项目的400万平方米和“地王”380万平方米的总建筑面积中的住宅面积之和，就很可能不超过全长沙市今年全年的销售面积。尤其是，去年10月以来，全国性房地产市场已经异变，房价持续下降。在这种情况下接地开发，北辰实业和北京城开未必能把房屋销出去。即使能销出去，也难卖出如意的预期价格，因此，连保本都可能是“异想天开”。到了2008年7月底，北辰实业退地传言流出。