董藩：不能这样看。事实上，83％的人是有房的，11.4％的人是在供房。也就是说5％左右的人没有房，这里面大多是年轻人，但是年轻人凭什么能立刻买房？房子是价值量非常大的商品，年轻人就是买不起。

　　中国政府则要解决中低端人口住房问题。政策不能解决100％的问题，压力也是推动经济增长的动力。

　宏调不应过多调节微观运行

　　南都：您对目前宏观调控政策的影响有何评价？

　　董藩：宏观调控有几个原则，就是要兼顾协调发展的问题，可持续发展的问题和住房保障的问题。房地产快速发展是有道理的。各个产业发育的程度是不一样的。房地产现处于快速成长的时期，在发达国家则是成熟了。房地产的特殊性决定了其应被看作先导产业。国民经济发展以其发展为前提，教育、金融等的发展都要有房地产发展为基础，房地产需要先行发展作为其他行业发展的生产资料。但我们没有注意到这一点。

　　宏观调控有些政策是有效的，有些是有偏差的，我们希望（宏观调控将）稳定和经济规律相结合。

　　南都：就住房问题，您认为什么样的宏观调控政策是合适的呢？

　　董藩：我认为有四个原则。就是稳定价格，理顺秩序，把好关口，保障人权。稳定价格不是说价格不动，而是说要和GDP发展相适应，短期内不动是可以的。理顺秩序主要是指对企业经营行为和市场运行秩序要加强管理。把好关口，一是说把好开发市场的入口，有些资质差的企业要限制进入，现在北京90％的房地产企业是临时资质，也容易引发管理问题。二是要把好消费者的关口，是否对一定人群或者情况限制买房等。三是把好质量关口，即商品房的竣工验收问题，控制低质量的房产进入市场。保障人权体现在对城市低收入家庭居住问题的解决。

　　我认为不应干预开发商定价自主权，也不赞成通过行政手段要求开发小户型的比例。而是应该用经济的手段引导，如税收或者财政政策等。很多行政政策不应过于调节微观层面的东西，而是要遵循规律。

　　我认为应该鼓励投资（房地产），投资者自己会做出调整的，要相信市场的智慧。另外，可以采取特殊手段解决土地供应问题，如工业用地中不乏土地浪费的现象，可以调整土地结构。

　　南都：目前房地产开发商的资金链已经非常紧张了，您认为从紧的货币政策近期有无松动的迹象？

　　董藩：近期来看没有松动的迹象。现在CPI高位运行，五月CPI为7.7％。同时邻居越南通货膨胀，出现严重问题，加剧了我国宏观调控的决心。不过近期财政政策倒是有松动的迹象。因为汶川大地震，房地产需求大幅增加，对地产的供应结构也发生影响。

　　在融资方面，对外资政策似乎有所松动。商务部准备下放外商直接投资内地房地产项目的备案权，初步拟下放至省级商务部门。政府给出的说法是合理的权限调整，但是正常来讲，外资进入的难度会有所降低。

　　■对话

　　近期的楼市拐点论和政府对楼市的宏观调控政策都是楼市热点，开发商们如何面对这些问题？什么时候买房比较划算？在当日的论坛上，开发商和专家各抒己见。