与20年前相比，福州人口规模扩大3倍，经济规模扩大了十多倍，人口和收入都有了一定增长,在这样的背景之下，福州必然会形成新的业态和新的商圈。省政府发展研究中心副主任杨益生认为，由于经济收入不尽相同，不同的人群必然会对消费场所、消费对象产生不同的要求，而对不同档次的商圈的需求也日渐明显。陈剑告诉记者，以北江滨为例，目前高档楼盘林立，但是周围却没有与之相匹配的商圈，如果仅仅依靠中亭街，尽管人流量大，但是档次略低，因此急需有档次的、相对集中的、成熟的业态入驻台江，以满足这一部分居住人群的需求。

　　开发商张先生认为，城市规划和商圈规划是相辅相成的，成功的商圈不仅能提升品牌价值，更能获得稳定的商业回报。“开发商简单地销售平层单店的年代已经一去不复返了。”心家泊地产策划经理郑青松告诉记者，目前诸多品牌实力开发商都已经将自身定位于“城市运营商”，因此，自身旗下的商铺项目一般都采取只租不售或者多租少售的经营方式，为的就是收获良好的口碑和品牌价值，谋求更大的发展空间。

　　纵深：“精耕细作”亟待升级

　　“我认为福州的商业地产与真正意义上的精耕细作还有一定差距。”开发商郑先生直言，目前福州的商业项目大都是引入单一或复合型业态的专卖店或零售巨头，以此带动整个商圈，形成一站式的购物环境。同质化现象严重。福州目前的现状是产品和客户并没有实现无缝对接。由于对自身的业态定位就不清楚，不能实现量身定制，也无法吸引顾客的眼球。

　　目前的福州商业地产很多借力于商业管理公司、招商团队，但是这些专业团队一般在项目问世后才出现，并没有出现在规划之前。“隔行如隔山，如果早期就选择让商业管理公司、招商团队介入，或许对商业地产的未来业态定位会有很好的作用。”开发商郑先生举例说，现在经常碰到开发商规划时想做成KTV，结果电力难以负荷；想规划为桑拿，结果水量又得不到满足。这些都是不够专业造成的。

　　有些开发商考虑到成本问题都不愿意引进专业的招商团队，因此还处于以开发小型店面为主的滞后状态中，对大型商场迟迟不敢规划。在这些开发商看来，小面积的商铺能卖一个算一个，可以分散风险，而如果规划成数千平方米的大商场，则存在的风险会很大。其实这些可以通过考虑共有产权、联合经营等方式加以解决。