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杨红旭:预见2015年全国楼市见底反弹!

海西房产网 发布时间:2015.05.28来源:杨红旭博客
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导语:当前,一线城市房价强势反弹中。二线城市成交量持续放大。三四线成交量也有所复苏。越来越多业内外人士,正在对2015年楼市反弹的判断,趋于一致。而在半年前,尤其是在去年9.30新政出台之前,又有多少人敢于预测今年市场会复苏?
标签:   杨红旭  楼市
  通过跟踪开发资金链,一样可以洞察房价走势,整个2012年第一季度开发企业处于资金紧张区间,之后随着楼市复苏资金链开始好转,在2013年第一季度,开发资金链非常宽松,到今年上半年已经下滑到偏紧区间,但目前依然比2012年第一季度好,现在已经回到了08年全年的水平了,目前还没有见底,所以开发资金链还会继续糟糕一段时间,但是明年一定会见底往上走,因为房市复苏资金链也会改善,货币放松也会使资金链有所改善。所以通过外部的资金和内部的资金,我们可以知道整个外部资金链是趋好的,但是开发资金链明年上半年有可能见底。
 
  最后是非常关键的存货指标。全国的存货和去化周期正在走U形,97、98年的时候是U形的左壁,我们现在正在步入右壁,从2011年全国商品房慢慢开始走差,到今天已经是比较危险了。我们还跟踪了全国30多个城市的情况。尤其是从今年开始,本来去年二三季度一线比较好,而地级市非常非常差,12年、13年楼市回暖,但是对不起,13年回暖跟大部分城市没有关系,因为它们的库存从来没有减少过,库存压力在持续增大,但到了目前,不仅是三线、二线,连三线都变差了,为什么呢?因为库存基本再创历史新高,所以目前全国找不出任何一个城市存货关系是比较好的。
 
  这是去化周期,去年二三季度去化周期比较短,一线当时只有七个月,二线当时有十一个月,三线十四五个月,基本上都是在十几个月。8月份下滑,这主要是8月份不再包括2月份春节这个因素,所以未来几个月去化周期慢慢到底部,所以我认为明年下半年去化周期一定是往下走的。
 
  把前面四个因素做总结,宏观经济未来半年到一年是中性。政策面是略强,就是区域放松,无论是货币还是楼市政策都是区域放松。我们的资金链外强、内弱。我们的存货是比较弱的。所以未来半年房价到底涨还是跌,取决于房贷政策是否关键,然后是库存。
 
  我认为就是这样的结果,因为我每年都会做预测,包括我们研究院都会发报告。我当时预测12年是三部曲,楼市是探底、筑底、反弹。我预测13年是一条线,振荡上行,有惊无险,结果市场虽然调控,但是市场力量还是往上的。我预测14年是退烧年,高位振荡,逐步降温,目前是处于逐步降温过程中。我预测15年是寻底年,个别城市,一线城市会先探底反弹,所以我认为15年一线和二线城市探明底部,有八成希望全国部分城市会率先反弹,假如15年不反弹,则16年必反弹,没有理由。
 
  这是全国一线4城商品房住宅成交量的走势。8月份一线城市的量已经筑底了,虽然一线城市价格在跌,但是我不悲观。
 
  这是70城市房价指数增幅,我认为到明年,环比会止跌,我说不上到底是哪个月份,但是明年一定止跌。上一轮跌了8个月,这次跌幅一定会超过8个月,到了年底正好是8个月,我估计到明年春天的某个月份很可能会止跌,我们拭目以待,一旦止跌就会由筑底转向反弹。
 
  最后,送购房者一句话:新一轮的购房季正在来临。房价还在跌,到这个时候是最好的时机,因为在楼市跌的时候才会出现好项目,像万科的,绿城的,一旦由跌转涨的时候你再去找打好折,是痴人说梦。所以未来半年到一年,也就是四季度到明年上半年,一定是购房者、自住者抄底的好时机,记住一定要找优质企业的项目,这种一定是可以买的,因为楼市不会崩盘。
 
  也送各位开发企业一句话:准备资金抄底购地。一旦看到房地产将要复苏,就可以去抄底购地,我认为房地产市场将会在明年二三季度开始出现同比增幅的往上,所以明年上半年或者下半年一定是购地的好时机,你可以出手早一点,看到量开始往上走,价格肯定就肯定往上走。你要预测到房价往上走的初期就可以去拿地了,因为拿地也好,卖房也好,好时机都是昙花一现,稍纵即逝的。当每个人都知道房价要涨的时候,你再去抄底抄不到底部。在春天的脚步快要来临的时候,才是购房、拿地的最好时机。
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