第一经济是所有行业的母体，经济的冷暖对所有行业都有影响。第二楼市的政策一变化，就会影响市场变化。第三资金，房地产行业是资金密集型行业，资金的松紧直接决定了房价到底是涨还是不涨，还是跌。最后是存货，住宅存货是影响房价的核心因素，因为房价说到底是由供求关系决定的，所以影响房价长期的因素很多，类似于用工成本、建材价格、土地价格变化，但是短期可以把原材料、地价忽略掉，就看供求，房子好卖，哪个企业都不傻，都不会降价。房子不好卖，资金压力很大，银行在背后催债，你说能不降吗？所以供求关系到最后成为决定短期房价的核心因素。
 
　　这是中国GDP季度增幅，经济好楼市一定会往上走。所以可以回忆一下，刚才说了两个短周期当中的降温期，上面一次是2011年四季度，这时候中国GDP快速下滑。再下面08年四季度，GDP下滑的更加明显。所以在两次GDP增幅下降的时候，它都严重影响了楼市。到目前我们GDP是低位徘徊，七上八下，所以短期来看它不会大幅往上走了，也不会大幅下降。当然不同城市经济的情况有区别，你要区别不同省和城市经济层面的东西。
 
　　经济和房地产的关系，有一个数据很清楚，商品房销售面积同比是负的，购地量是负的，新开工也是负的，但是要讲楼市与经济的核心关系，其实这个图就比较明显，就是三架马车中的投资，投资中就包括房地产的，而目前是楼市拖经济的后腿，按照逻辑来说中央绝对不会再打房地产了，因为现在增速已经很艰难了，但它还在拖经济的后腿。所以我们就将知道楼市会有放松政策出来，它只不过是分层次。
 
　　再来看政策因素，主要是经济政策和楼市，经济政策我个人比较关注货币。第一微刺激仍在持续，包括定向降存准、定向降息、定向五大行5000亿SLF类，说明中央在整个经济是中性偏松，偏松是未来半年大趋势。央行拨付给国开行是1万亿抵押补充贷款，这是非常大的，去年全国房地产贷款是2.34万亿，其中个人房贷是1.7万亿，开发贷是0.64万亿。所以1万亿不会百分之百只留给棚改，毕竟有一部分会绕道流到商品房中去。所以1万亿出来之后，必然会影响到楼市的资金链，尤其是在项目和开发企业，我们的楼市政策，就是救市三部曲，首先是城市级救市，然后是省级救市，然后是国家级救市。
 
　　下面要关注央行的动作，针对首套放贷，央行一直在喊话，包括5月份央行召开座谈会，强烈要求商业银行大力支持房贷，效果是有一点，但是不明显，从4月份开始首套房贷利率才开始慢慢放松，基本上上浮10%，目前慢慢上升到5%，部分银行开始按照基准利率发放房贷，所以要关注一下中央层面，央行银监会对于商业银行发放个贷的放松，不仅是口号，还可能是先向商业银行定向放松，明年应该会见到很多的首套9.5折，对于外地人还会提供相应的纳税证明，限购是取消了，对于二套房的认房又认贷会放松，另外二套房中的普遍房也会放松。趋松是未来政策的主旋律。

　　第三个因素是资金，很多政策是无法预测效果的，但是货币政策是可以量化效果的，主要是通过货币供应量和资金价格，我们可以看一下两个货币供应量。
 
　　这是2009年末期的时候，当时货币发放非常高，之后一直在回落。去年有一个小幅增长，但是高度也非常低。今年初的时候有探底，7、8月份虽然有下滑，但是我认为已经是在底部了。
 
　　再看一下资金价格，我们要看银行间市场同业拆借月加权平均利率。去年6月份是最高位，为什么12年市场会有复苏呢？要知道12年银行间是比较宽裕的，你可以通过跟踪货币经营量和资金价格，从而知道外部资金面对楼市的关系，目前上半年已经有所回落，而且未来半年到一年，这个指标还会继续回落，很有可能会回到2013年上半年的情况。
 
　　资金和房价有什么关系呢？告诉各位，关系很大，非常之大。我一直跟踪一个数据，我们拿全国70个城市房价的环比指数增幅，也就是这个月跟上个月，然后跟M1做一个曲线图，M1就是可以拉动房价甚至股价的因素，比如2011年1月份非常高，之后上一轮房价的跌是2011年10月份跌，连续跌了8个月，这时候M1供应量非常低，然后房价涨，M1往上走，去年是振荡式的回落，目前是筑底，现在已经连跌四个月，9月份还会跌，而且这次跌幅已经超过了2012年初和08年，所以这次房价跌的比较猛。但是跌的太猛了，它跟M1是背离的，过去从来没有出现过。所以按照这样的走势，房价跌的很高这是不太可能的，所以接下去房价会跌，但是到了第四季度甚至明年，房价跌幅有明显收展，然后转变成由负到正。