以下是观点地产新媒体对正荣集团有限公司商业总监尚瑞飞先生的采访实录：

　　观点地产新媒体：世欧广场主力店和餐饮比例非常高，占70%，这么高的比例是什么原因？会不会在以后的项目上继续有所体现？

　　尚瑞飞：世欧五大主力店占比近50%，这个比例在合理范围内。主力店是项目的根基，在保证租金收益相对平衡的基础上，几家主力店基本就定好了项目的基调。

　　现在的购物中心其实不是一个消费产品的场所，而是一个消费时间的场所，体现的是一种生活方式。

　　每个项目的业态比例不太一样，应结合企业的投资模型、盈利模型、产品模型来确定。

　　首先要确定项目的定位。一个项目的定位如何更精准、更适合，要从三个“精准”着手。首先是“功能精准”，就是要满足顾客、商户对项目的功能需求；而要实现功能精准就必须做到”业态精准“，比如想实现休闲娱乐的功能，需要有相对应的业态，比如溜冰场、KTV、电影院等；而业态精准则依托于“品类搭配精准”，不同业态间的相互搭配要彼此呼应，客层能共享，消费水平能接驳，这才能适应所在项目的消费人群和客单价。

　　整体定位确定之后，再加入相应的业态功能来支撑。业态确定以后，再衡量适应区域人群的经营面积以及企业的投资收益，从倒推法来推导出主力店和相关业态的占比。

　　以正荣南平·财富中心为例，商业面积6万平方米，面临多种业态的分配，首先要考虑市场最需要什么，所以最终锁定了电影院、超市和KTV，面积核定后，去掉这些业态约2万平方米的面积，剩下的4万平方米就规划给零售和餐饮。安排好了大、中、小各类餐饮近1.5万平方米面积后，余下的2.5万平方米则分配给零售。这样主力店整体占比在30%左右，既完善了业态也保证了租金的相对平衡。

　　一切从市场出发，如上方法推导出的业态占比是最科学的。当然，最终方案还需要结合招商实施的情况不断优化。

　　观点地产新媒体：地产商真正进入商业地产是前几年，这一两年都发展起来了，甚至被称为泡沫比住宅还严重，为什么正荣要大力发展商业地产？

　　尚瑞飞：这里面原因很多，一是大环境，近年来拿地，不带商业而要获取土地的难度加大。因为住宅地产对政府来讲是一次性买卖，地产商开发销售完成后就基本结束这个项目，没有延续的税收。

　　商业地产不仅可以解决就业问题，还可以带来土地增值，促进当地的商业发展，带来持续不断的税收。在管理上，地产商负责管理商业项目，政府只要管地产商就行了，这降低了政府的行政职能和安全方面的压力。

　　加上近几年，政府对住宅市场的调控力度不断加大。因此，正荣集团顺应市场，立足长远，开始深度介入商业地产。