观点地产新媒体：产业园需要投入和沉淀大量资金，光谷联合资金回笼方面怎样保证？产业园区物业会不会自持？

　　黄立平：产业园达到预售条件就可以回笼资金，未达到预售条件的可以采取定制方式，定制占了一半以上。

　　在房地产信贷紧缩的情况下，光谷联合的资金压力也不大，这次上市以后，有很多同行希望公司发债，但是因为没有迫切的资金需要，所以就暂时没有发债计划。

　　国内现在银行把光谷联合看作是一个为产业服务的机构，并不是房地产商，所以在国内的融资渠道非常畅通。光谷联合现在的企业债和私募债约占总融资三分之一以上。企业债有三年、六年的，其它是银行贷款。

　　持有方面，会逐渐增加比例，园区配套服务部分肯定要持有。但是现阶段不能持有很多物业，因为资金要周转。

　　软件园或金融港周边的住宅会升值，今后项目会注意配套住宅，但是主要是在光谷联合旗下联合科技城这个产品线里，科技城本身是新型城镇化，政策理念方面比较符合。

　　观点地产新媒体：产业园区土地成本方面的占比非常低，为什么光谷联合把新项目的毛利率目标设定在30%？

　　黄立平：这还是用住宅地产的思维来想问题，住宅地产开发后把房子卖完就结束了，毛利成为唯一的衡量尺度，产业地产不能这样。

　　客户满意是产业地产的唯一尺度，只有客户满意才能可持续提供服务。客户需求中包括成本需求，光谷联合给企业提供的不动产比企业自己找一块地去建设成本更低、形态更好，这就是产业地产运营商立足的理由。

　　通过若干个服务经验得到的判断，30%毛利率是光谷联合起步的门槛，否则无法提供有效的服务。

　　光谷联合今年第一季度的毛利率36%，下半年入账金额会多，全年毛利率还是在35%到40%之间。

　　内房现在有两大因素造成出现类似拐点，一是人口红利，二是经济放慢以后，可支配收入增长放慢。

　　内房企做到一千亿基本上到拐点了。过去说黄金十年，现在肯定是拐点。最近有一份报告说中国住房空置率为22%，应该说中国的房子不需要再增加了，从这一点上讲，整个行业处于下行通道；此外，内房企业毛利率肯定会下降，房价不涨会压缩盈利空间。
　　产业地产是按照价格来定土地，和政府谈的时候会有心理价位，基本上是静态价格，这样就可以按照价格和政府来谈土地价格。产业地产既有房地产规律也有产业规律，这方面和内房有很大不同。