从这个意义上讲，创业过程中并没有长期做一件事情，产业地产只是这个过程的一个必然产物。产业地产是最近几年说得比较多的，我自己的看法是产业地产体现了为谁服务，为什么样的行业服务这个概念。

　　仅仅从概念上讲，可以把产业地产理解为商业地产的一部分，或者是商业地产的细分。但是不论怎么分，也是为企业、行业、机构、公共活动服务的，而不是为一个家庭服务的。

　　观点地产新媒体：您怎么看产业地产从萌芽到逐渐被市场重视的发展过程？

　　黄立平：任何一个业务的本质是有特定服务对象才能够成熟，如果为谁服务、为什么活动服务这个规律都没有，就谈不上成熟，这个脉络有利于大家去认识事物。

　　这30年里面最大的变化就是信息技术，互联网发展改变了人们的空间关系，从某种意义上来讲也改变了产业运作方式。放到一个大的历史背景下来看，产业地产概念的提出以及被更多关注就是在这个框架下进行的。

　　这个框架下的特征是什么？首先是大量的新兴产业出现；第二是大量的创新活动出现。现在经常讲经济结构调整，或者经济转型升级、产业转型升级，其实在这30年里面，特别是近十年发生了深刻的变化。

　　观点地产新媒体：光谷联合在多个城市做了很多产业地产，还有很多工业、制造业等，这两大类型的产业有没有办法作为光谷联合未来的方向？

　　黄立平：这是经济转型的必然，从过去的传统制造业向创新的业务转型，广东“腾笼换鸟”的本质含义就是这样。

　　过去30年，工业化、城镇化所带来的突出现象就是住宅开发，住宅开发成为城镇化的一个主要推动力量，已经走到了相当成熟的阶段。任何一个有规模的跨区域住宅开发公司都拥有了比较成熟的管理经营模式，产品线也走向成熟；第二，工业化带来的产能明显过剩，这是城镇化和工业化最突出的现象。

　　东莞也是个工业化充分的地方，未来必须改变，改变的方式也有很多。比如说工业化、信息化融合是一种改变，用信息化改造工业化是一种改变。无论如何，转型升级会在城市形态上要求变化，应该把产业和城市的关系解决得更好，产业成为城市的基础，城市又为产业的可持续发展创造很好的环境，这是新型城镇化的一个方向和任务。

　　近七八年时间，光谷联合把产业园的开发和运营作为主要业务，也经历了过去经营多种产业的过程，了解各种产业所需和可能遇到的问题，断定房地产发展的专业方向是为这种新型业务提供更广泛的发展空间和更专业的服务。

　　从城市发展意义上，每一种需求如果要靠自身来解决，肯定是一种落后的方式。产业地产的发展，无论是从概念的提出还是内涵的不断丰富，的确是因为新型产业的发展，传统产业的转型升级发展而形成的历史性需求。

　　站在产业地产开发者的角度必须要解决几个问题，有不同的行业，不同的工艺流程，不同的业务完成的条件，在为这一类业务服务的时候，就必须要对业务的内在逻辑要了解。

　　总体而言，要把握某一种行业、某一种新兴业务的一般规律和集群规律，如果不能把握就没办法对项目进行准确定位，这也是为什么光谷联合始终坚持无论是品牌还是项目策划上，不能泛化使用同一种概念。一定要强调产业园是有主题的，主题体现的是不同行业的规律，不同业务类型的规律。

　　为哪种类型的企业服务，要进行自动选择，通过价格、地段来区分。服务不同行业，建筑的标准会不一样，规划思路、理念也不一样，这些在项目定位乃至定位前期的工作，要比做住宅、写字楼要更加复杂。