谢宇晗：我不太认同商业地产泡沫这个说法。现在的商业地产是伴随着中国城市化发展起来的，城市化是什么？城市人口聚集，必然要提高城市的服务功能级别。

　　过往的商业业态或者物业形态都是落后的，不一定处处是核心商圈，但是城市化发展就要求有商业服务面积供应。

　　另外，中国人均零售商业面积并不是很高，与世界上一些中心城市相比，水平还是靠后的。而一些新兴的二三线城市也还远远没有达到理想状态，而且是结构不够丰富，资源分布也不合理，比如在很多城市的核心区还存在一些专业批发市场。

　　以前很多开发商开发商业地产是为了卖店铺，不是为了经营，以后的商业地产更强调运营的价值，所以未来商业会越来越扎实，而不是泡沫化。

　　观点地产新媒体：二三线城市的经济没办法支撑这么多商业供应量，是不是会产生过剩？

　　谢宇晗：这是土地财政带来的问题，其实现在有很多都是政府规划的远期商业分布和功能。

　　当城市人口级别和产业功能没有配合上的时候，单一去发展新区，在新区里面去建大商业，我觉得这是被迫而为的。地方政府因为缺钱要出让土地，土地已经规划成商业用地，只能发展商业物业，但区域还没有真正实际的消费人口进驻，这个是有风险的。

　　现在一些区域商业发展的节奏过快，当然开发商也很无奈，商业地产土地开发和使用年限是有限制的。

　　观点地产新媒体：今年博鳌房地产论坛的主题为“改革时代的地产新力量”，您认为新力量指的是什么？

　　谢宇晗：房地产要发展就需要新力量。中国房地产每个阶段都有新力量，但是这种新力量未必是新角色，更应该关注内在、内涵的变化。

　　就像政府的管理理念变化就变成了一种新的力量。以前住六七十平方米，现在生活方式变了，家庭财富积累多了，要买120平方米，甚至要买160、180、200多平方米的房子。

　　到海外投资，有的是养老，有的是教育，是一种生活方式的改变，这也是一种新力量。

　　还有产品创新，中国原来的房子是怎么样，现在变成什么样？产品创新会带动消费、引导消费，而且还会创造一些新的消费力量。

　　还有投资理财的演变，当股市不好，大家理财思维会转向房地产。原来不愿意都投在一个篮子里面，现在觉得还有机会，找一些商业物业持有就能产生回报，人们的理财观念变了，也会影响市场。