商业地产要看搁在那儿，在三线、四线城市弄那么多商业肯定有问题。

　　观点地产新媒体：去年是旭辉、新城，今年是开元和当代等房企都在香港上市，您觉得这一批如何？

　　任志强：当代卖不出去，最后是中城联盟帮他；旭辉还不错，感觉做得还挺好。

　　以前是建业，是中城联盟里最早去香港上市的，协信估计是想今年上市，这几个都是中城联盟的。

　　上市没什么不好的，反正能上就行了。上市不一定在第一期表现好，潘石屹第一期挺好，第二期就不行了，股票跌得一塌糊涂，只能发债。所以，在高点的时候上市不一定都有好处，因为第二次可能很难；在低点的时候上市，因为低不到哪儿去了，高一点的时候再融资就比较容易了，可能第二次、第三次融资的时候溢价很多。因为资本市场是波动的，所以不能绝对地说低点的时候上市就不好。

　　现在凡是发展速度比较快的都在境外融资，境外融资成本低，而且不受限制。A股的上市企业，像万科，都是在前期沪指6000点的时候拿到了大量的钱，都是几百亿的拿，中铁、中铁建都从市场上拿到四五百亿，所以后来发展越来越快。

　　观点地产新媒体：您的业绩压力大吗？

　　任志强：我们不像别人，按股东会要求能够完成利润业绩就行了，我没觉得这个有什么大问题。

　　我们要的是净资产回报率，规模小，净资产回报率比较高就行了。比如说，股东手里拿着一块钱，我赚了两毛钱，如果另外一个企业，虽然也拿1块钱，但挣了1毛5，到底谁好？很多人不太重视净资产回报率，老觉得万科规模大。我拿着一块钱，万科拿着100块钱，当然应该比我规模大，资本金大40多倍，但是利润可是没有40多倍，万科利润要到200亿左右才有我40多倍。我们扩张速度没有那么快，也没有融资，从现在看，建立了境外融资渠道的企业，都比只有国内这一条渠道的好。

　　企业合作上，万科等大企业与其他企业合作会收品牌管理费。比如说各占50%股权的项目，合并报表然后共同分利，但是不管赚不赚钱都要先收一个品牌管理费，高的时候可能要收到4%、5%，跟大企业合作，可能收2.5%。比如万科和中粮合作，可能就收得低，因为中粮会给万科一部分合作贷款。

　　各个企业情况不一样，有的收得高有的比较低，高的有5%，低的可能是2.5%、0.5%，好像最低的是0.5%。

　　大企业和小企业合作都这样，我们也收，大概收到5%。收了5%以后，项目的利润再按比例分。这样合作也不是稳赚不赔，大企业要承担贷款风险，小企业也赚了，可能以前一平米赚200，现在赚300、400，因为有品牌效应。

　　观点地产新媒体：您认为未来会是强者越强，还是均衡的一个状态？

　　任志强：市场越开放，产业集中度会越高，但是房地产不会像可移动产品集中度那么高。比如说钢材、汽车、电视、冰箱这一类工业产品都是可移动的，所以集中度都很高。

　　房地产是不可移动性的，只能说产业集中度会相对提高，但不可移动性决定了房地产不可能绝对集中。在一个地方生产的房子，不可能搬到各地去，所以万科也就在这些城市里走，换些城市它不去了。

　　现在很多城市根本就没有大开发商，还是靠本地的小开发商，三四线城市很多都没有外地开发商，就是因为房地产产品不可移动。

　　房地产企业市场占有率只能从1%变2%、2%变3%或者3%变4%，但是绝对集中几乎是不可能的，这个产业的不可移动性决定了这点。

　　比如说万科，过去的市场占有率是1%-2%，现在可能也就2.5%左右。今年就按1500亿销售算的话也没多少，也就占百分之几，但是钢厂或者汽车，可能一个企业能占到百分之十几。

　　在美国，小地产商更多，一年就卖三套房子的也有。他们已经过了城市化集中发展的阶段了，已经有90%多的城市化率，也没有农民进城这回事。中国还在发展期，还早着呢，最少还得十几年时间。

　　在三四线城市，大开发商不去，小开发商就能发展起来。大开发商去了，小开发商就活不下去。外资企业进入中国生产汽车，中国的汽车产业就发展不起来，一样的道理。

　　观点地产网：中国中西部的不平衡，未来还是会持续？

　　任志强：中西部不平衡，这个很简单，应该跟碳排放交易一样。我在几年前就提出要增税补息，在两会上就提出用碳排放交易的办法去解决农业生产和工业生产之差的问题。

　　我们有80个产粮大县，中央政府不准它改变，还是必须得种粮食。黑龙江就是种粮大省，为什么黑龙江那么穷？就是因为它老种粮食。

　　种粮食可以，如果一斤粮食可以卖现在三倍的价钱，那种粮食也能致富。如果你在城里挣1万块钱，他在农村就挣500块钱，那他当然不干了。政府要用粮价补差的办法，让人们积极来种粮食，让种粮食的人也能挣到城里人那么多钱，和做工业一样多的钱。

　　凭什么上海就不种粮食？北京就不种粮食？北京把地变成工业地，发达了，那就得拿出钱来补，买粮食就得3倍、5倍的价钱才行。