不一样的声音

　　但凡有新的政策引发热议，任志强总有不一样的声音。

　　当行业纷纷讨论城镇化是否拉动房地产行业发展时，任志强却说：“城镇化和房地产没什么关系。”

　　在他看来，城镇化的第一步是把农民从土地上解放出来。“不把农民从土地上解放出来，搞什么城镇化？”

　　任志强认为，邓小平南巡讲话之后，才有了城镇化的高速发展，因为有了私营企业。有了民营企业的发展以后，才有农民的就业。农民流入城市，是要把农民从土地上解放出来。

　　“如果没有民营经济的发展和市场经济的发展，没有大量就业，拿什么城镇化？人的城镇化说得容易，进城就行，但是进城之后没有工作，怎么进城呢？”

　　对于房地产行业，任志强依然保持着乐观的态度：“经济下行不等于房地产一定有危险，不是绝对的。”

　　今年7月，“金十条”下发，国务院“严格防控房地产融资风险”的声音，让资金压力巨大的房企担心，未来的日子是否更加难过。

　　任志强却认为“金十条”对房地产的影响不大，因为中国房地产杠杆率不高。

　　“中国没有再贷款，就不叫有杠杆率。”任志强解释说，如果是50万的房子涨到100万，按100万去再贷款，再贷款就可以贷到80万或90万，那么房子跌价的时候，银行才会出问题。

　　此外，任志强认为，中国房地产企业净负债率也不高，现在房地产企业负债率70%多，里头可能有30%、40%都是卖房子的钱，房地产企业净负债率大概也就30-40%。

　　“从报表上看，中国房企的杠杆率是最低的。银行系统资本金才8%，房地产有30%，是不是比银行好多了？航空企业的资本金率只有5%，95%都是负债，房地产是不是比它好多了？”

　　对于潘石屹说SOHO中国只有2%的净负债率，任志强直言：“再过几年，他可能就是净负债率最高的了。”

　　他认为，持有物业的负债率应该越来越高，潘石屹以后都持有物业的话，肯定是负债率越来越高了，因为他不卖房子了。

　　但任志强也指出，持有物业，净负债率高也不受影响。

　　“为什么亚洲金融危机的时候，香港几家大的地产商都没事?”任志强以香港房企为例指，因为他们的租金是相对稳定的，而租金收益占的比例很高。香港大的地产商，前7家企业房地产租金收益部分大概占到了6成，卖房子只占4成。

　　从华远到地产

　　作为华远地产的董事长，任志强在言论中很少提及华远。讲起华远时，也总是把观点延伸至整个行业。

　　2013年，华远提出要提升商业地产的比例，任志强介绍说，华远在长沙是以商业地产为主的，其它地方不是，长沙的物业与海信合作。华远的商业地产在别的地方也有，包括在北京和沃尔玛的合作，但是比例不大。

　　对于商业地产，任志强认为，商业要看位置，位置合适就没风险，位置不合适就有风险。

　　“哪个城市都有一些商业地产是烂的，但哪个城市都有一些商业地产很好。”任志强说，比较典型的就是中粮大悦城，西单大悦城比预期好很多倍，但是朝阳大悦城就差远了。

　　他也强调，在三线、四线城市弄那么多商业地产肯定有问题。

　　事实上，即使是从随处可见的小区电梯广告，任志强也能由此讲到物权法。

　　任志强调侃7月10日早间央视一档关于小区广告等收益归属的节目，他说，15年以前就已经有了《物权法》了，华远实行业权制度也已经这么多年了，广告费按照业权比例给大家分，媒体都报道了很多次，为什么央视二台就不知道呢？

　　“到目前为止，实行业权制度的可能全国就我一家。”任志强介绍，华远小区的业主开会的时候，不但公布，而且都出了书。公布物业费减多少，小区广告费赚多少钱，车库赚多少钱，已经执行十多年了。

　　但他也坦言，很多小区没有这样做，也不是不对，是国家没有明文规定。虽然有《物权法》，但是没有实施细则。

　　以下为观点地产新媒体对华远地产股份有限公司董事长任志强先生2013博鳌房地产论坛采访实录：