观点地产新媒体：力迅未来在广州的发展策略如何？珠三角哪些区域是关注重点？省外的扩大策略如何？

　　张学民：金融城、白云新城、南沙、萝岗等区域我们都有考察，有些区域也会重点跟进。但是，在3、5年之内商务配套、生活配套跟不上的不成熟区域，我们暂时不会考虑。

　　目前，我们还是会选择相对成熟的区域。比如说珠海、深圳等珠三角城市还是适合我们做精品的，武汉有2个商业项目，但短期内我们重点还是会在广州及周边区域。

　　观点地产新媒体：力迅也在支持广州的三旧改造，去年10月底广州拍地，力迅对荔湾金碟旧厂地块很感兴趣，但最终没有拿，力迅对三旧改造持一个什么态度？

　　张学民：绝大部分开发商都有很大的热情投入三旧改造，但这两年大家又不同程度的收缩了，从政府的政策上来看不是很支持。

　　金碟旧厂地块其实可以理解为一个公开市场，而不是三旧改造。那块地原来属于三旧改造项目，然后三旧改造已经批复下来，政府拿出来公开拍卖，最终这个厂原来的拥有方珠江实业拿下了。现在我们讲的三旧改造是市区的旧厂、旧村和旧城的改造，以前，开发商在前期介入旧村和厂房去做改造的规划，包括动迁、拆迁、复建。对应的，开发商获取了土地，也能够拿到一些融资的商品房面积。但目前在三旧改造方面趋向于政府主导，政府直接和村委、厂方谈改造方案，然后在拆迁补偿、收购、手续等问题搞清楚了才拿出来拍卖。这种做法，政府可能希望用主导方式把它变成一个在公开市场拍卖的地块，这也就意味着开发商前期介入的程度或力度变得很小。

　　不可否认，旧城、旧村是最大的土地储备来源，未来参考新加坡或香港旧城改造理念的可能性很大，但短期是一个僵局。虽然政府表示未来两年要把市区的城中村、旧村都完成改造方案的报批，但从我个人持不乐观态度。

　　观点地产新媒体：力迅的住宅及商业项目都对资金需求比较大，这部分是不是会使公司融资方面的需求比以前大一些？在“钱荒”的问题下，力迅是否担心影响到银行融资情况？有无上市的规划和目标？

　　张学民：比以往会大一点，我们也有两个考虑。一是因为前几年我们拓展的力度不大，所以资金链比起其他开发商不算紧张；二是因为我们在市场上“游离”式的股权收购项目，所以在付款条件上完全有一个比较优惠的条件，随着整个股权收购的进程或随着国土手续的办理我们才会付款。目前，我们加快上量，也同时做几个项目，对资金的需求较以前大。现在我们一直和一些信托、基金公司谈合作，最近1-2个项目也会采取这种合作方式。

　　其实，这两年贷款已经陆续收紧了，对一些经营策略比较进取的开发商来说应该会有影响，因为这类开发商比较习惯利用市场上的资金去获取土地，一旦外面的资金收紧，可能对开发商的直接开发、后续付款造成比较大的压力。对我们来说，以前主要利用小型信托在做，所以压力还不算大。今年下半年，我们有约20多亿的销售目标，这部分资金的回款，还是能够满足我们一两年拿地的需求。

　　力迅在3-5年之后会考虑上市的规划，从短期来看，更多考虑的是怎样获取土地，然后把项目做好。但短期之内，我们不会把获取土地的资金更加多的依赖在信托基金上面。明年，我们的目标是要做40亿，按我们现在手上的土地储备预计明年比今年的销售额又有比较大的增幅，也有资金回笼，除了正常的还贷，正常的建造成本之外还是有富裕的资金来支持我们未来几年拿地的规模需求。

　　观点地产新媒体：您如何看待下半年广州楼市的走势？对于房价不断涨，有种声音称，“降房价应先限地价”，您怎么看？

　　张学民：预期下半年房价还会有一定程度的上涨，关键还是要看政府，如何把它控制在一个社会能够接受的范围。我一直坚持认为，市场化的东西最好留给市场去调节，不要过于干预。对于限“地价”，目前政府已对地价限制了最高价并要求配建保障房，但从最近拍出的几宗地来看，并没看出政府想限“地价”。

　　其实，对于很多地方政府来说，房地产无论是土地收入还是税费，都是比较重要的财政收入。所以，如果要求政府主动限制地价，我个人认为不太合情理，只不过是如何把价格设定在开发商、政府、市民都能够接受的范围内。

　　虽然政府每两年调整一次基准地价，但如果没有按基准地价的价格来进行土地招拍挂，而是按一个远远高于基准地价的价格来卖地，价格还是会往高处涨，这是一个循环。所以，我们还是不希望舆论导向把抬高房价这个黑锅全部让开发商来背。因为地价抬高之后开发商也没赚多少，成本高了房价必然要高。