像两三年前白云新城那两块地，保利和中海2万元多拿的，当时市场售价也不到2万元，但是现在这几块地都已经在售，或者基本上快售完了，从现在的均价来看是4万元左右，这里面就有合理的利润空间，两三年前大家看白云新城可能跟现在大家看同和路和南洲路有点类似。

　　至于最近3万的楼面地价，我个人觉得这几块地的地价确实有些偏高。可以想象一下，一个十几万平方米总建筑面积项目，其中有40%是保障房，而住保障房和买商品房的客户群肯定有比较大的差异。

　　在同一个地块里面，从开发商的角度来看，保障房肯定是高密度的，商品房可能做低密度。但是，大家又在同一个小区里面，可能商品房的买家一套是五、六百万，甚至更高，另外一边是买不起房的一些中低阶层的普通市民，这个定位对这个项目来说就有点错位，而且现在这几块地拍出来的价格，即使算上一个比较大胆的市场预期，还是觉得比较难做得下来。

　　观点地产新媒体：像这样高成本的土地，是否会侧重打造大户型而非小户型？未来广州中心区小户型会否有紧缺趋势？

　　张学民：从常理推测应该是这样，如果卖到5万元，100平方米的房子就是500多万元，买得起五、六百万房子的人100平方米肯定不够住，所以肯定会提高档次。对800万、1000万的买家来说，反而他们对价格的敏感度又下降了，他们更加看重的是我在这里有没有身份的象征，或者是不是能够满足我自己的工作生活需要，价格反而不是最主要的考虑因素。

　　观点地产新媒体：前几年土地市场还没那么热，力迅则主要在省外发展，是否错失了本地的发展机会？

　　张学民：2005、2006年的时候我们去了成都、北京、阳江等地发展，在2009年的时候才重新调整策略，集结回广州，类似力迅T、力迅时光里等项目都是当时拿下的。虽然说错过了那几年的发展，不过对力迅来说，因为我们坚持打造精品的理念，从长远来说这也是有存在价值的，因为力迅一直希望能够打造成百年老店。

　　观点地产新媒体：商业部分在力迅的占比如何？是以销售还是持有居多？力迅比较多元化，是否会涉及商业的所有类别？

　　张学民：力迅的商业占比约一半，销售和持有也大概对半，前期会回笼一点资金，但总体上倾向持有一部分物业进行经营。

　　现在，大型国企和上市公司基本上占据了土地公开市场，所以在土地公开市场里面拿项目的机会不多，更多的方式是靠股权收购。因为现在能够在市场上流通的土地资源不是很丰富，所以我们会选择适合公司规模、产品类型、还包括整个交易条件的项目去做。在产品类别上不限定做SHOPPING MALL、专业市场或写字楼，只要看起来合适的都将尝试。

　　不可否认的是，多元化是个大方向，但走精品住宅的路线不会因此改变。

　　观点地产新媒体：不少城市出现了商业过剩的现象，力迅商业地产发展如何？有无成立专门的商业运营策划团队？在商业地产方面的竞争力如何体现？

　　张学民：力迅这两年才开始涉足商业地产，此前一直是以打造精品住宅为主。我们成立了有经验的商业团队，无论在客户资源方面，还是对产品的定位策划方面，都让他们去打造商业项目。

　　现在商业地产这么热，所以选取项目的时候会扬长避短，选择像下九路步行街这类地方，再怎么饱和，也不用担心市场。举个例子，像每个城市都有万达SHOPPING MALL这种东西，要是在旁边搞个力迅商业中心，这肯定不切实际，也没有竞争力。所以，现在我们不会考虑在市中心拿个几万平方米土地，建一个十几二十万平方米的SHOPPING MALL，这个不是我们短期的目标。

　　不管是住宅还是商业，有一些东西可以一脉相承，如选取项目怎么去打造市场的空白点，找到这个市场空白点的时候在后面去做，相对成功的概率就大。目前，我们也希望能够有一些自己持有的商业物业，包括有经营的商场，可能会适当的卖一部分，然后主体进行经营收租。还有写字楼，我们一直希望在市区能够建一栋力迅大厦，这个也是自己持有。确实，我们也看到近几年商业的市场还是有比较好的利润空间，包括对资金的杠杆作用，包括市场对商业的需求，我觉得有他的空间，所以我们会往这个方向发展。

　　目前，力迅进入商业领域的两个项目，一个是下九路的步行街街铺，一个是武汉汉口的汽配城。拿汽配城来说，原来那个地方就是武汉的汽配集散地，我们在那里做了一个最大规模的汽配城。所以，我们在选取这种商业项目落脚点的时候，我们也会考虑到底会不会面临太大的市场竞争，会不会是我们原来的弱项，如果这样我们就没必要去硬碰。