【高库存背后】

去化率偏低 楼市形成堆积效应

   　 “本轮调控没有放松并仍在持续，在这种限购、限贷的双限调控模式并未改变的大前提下，无论是刚需，还是投资性需求都没有大量得以释放。也正是因为如此，造成了福州楼市去化缓慢，逐步形成一种堆积效应。”福建省社科院房地产专家徐峰表示，这是当前福州楼市拥有2万套高库存的主要原因。

　　福州大学房地产研究所所长王阿忠对此也表认同，他提供了研究所更早期的福房指数数据进行对比。“在2009年，即使成交量最低的月份1月也达到了18.14万平方米，而最高点7月份的数据则高达63.78万平方米。而2012年一季度福州市则保持着每月11万平方米的平均值，无疑是在低位徘徊。按照当前的去化速度，在不考虑库存量继续增长的情况下，要近20个月才能去化完成当前的库存。”

    　尽管3月份市场成交量有所回暖，出现“金三小阳春”，但并不足以消化当前的大量库存。而随着中央对房地产市场调控从紧的进一步表态，市场的观望情绪和堆积效应在一定时期内还将延续。

大量土地开发成熟 开发商加速推盘

    　回顾近几年福州土地市场的供应情况，2007年、2008年及2009年，福州的土地交易量分别为876亩、704亩和1412亩；2010年的土地交易量为3106亩，土地供应量超过前三年供应量的总和。而2011年住房用地供应总量为4312亩，其中商品住房用地1991亩。“这其中还包括超千亩位于市中心区域的土地放量，由此可见，近两年来福州市土地供应节奏明显加快，还积极推出了一些区域优越、资源丰富的优质地块。”业内人士林先生称。

   　 “前两年是土地出让最风光的时候，这些2010年2011年出让的大量住宅用地，随着一到两年的开发周期，逐步走向成熟，产品也开始大量面向市场。”徐峰表示，进入2012年，在3月份小阳春的带动下，福州楼市迎来新的一波放量。在福州各大楼盘纷纷压轴“金三银四”之际，越来越多开发商也嗅到市场暖意，加速推盘发起强攻。

   　 而据房管部门数据显示，即使是在今年一季度福州房地产开发投资仍保持增长。商品房开发建设力度仍然比较强劲，竣工面积增幅较大。一季度全市住宅新开工面积323.49万平方米，同比增长110.1%。一季度全市商品房竣工面积140.34万平方米，同比增长186.8%。