关于成交价：2011年1-11月，全国商品房成交均价同比上涨6.9%，估计全年增幅为6%左右；这一预测可以说相当准确！按当前情况测算，2011年全年70个大中城市房价指数同比小涨4%多点，这比对均价的测算还要精准一些。

　　总体说来，去年的预测至少不算离谱，比前几年的预测准确率提高了不少，开心。不过，还是有很多值得反思的地方。

　　第一，对成交量的预期失误明显。主要原因是，当时没料到会那么快的出台那么严厉的“新国八条”（1月26日），全年政策严打，对于成交量的影响，远大于成交价，因为成交量是成交价的先行指标。另外，年初认为2010年全国商品房成交增幅大幅回落至7.5%，已低于历史均值，在宏观经济向好、人民币升值、通胀高企的情况下，2011年成交增幅会有所扩大，尤其是2010年成交明显下滑的一线城市，反弹幅度会大于全国水平。跟许多开发商一样，我也犯了低估政策的错误。

　　第二，新国八条出台后，又过早估计房价拐点的出现。当时，全行业普遍比较悲观，尤其2-3月市场速冻，在月度分析报告中，我一直预测房价拐点必将出现。4-5月份即预测房价拐点将来（主要指代70个城市房价出现环比负增长），结果直至9月，70个城市中二手房价格才下拐，10月新房下拐。最终“卖拐”还是卖出去了。不过，时间却延后了5个月。李战军老师，为此多次嘲讽俺，呜呜。

　　后来反思了一下，原因有三：1、开发商资金紧张程度，明显好于2008年8月房价下拐时，2007年楼市繁荣一年，2009-2010年楼市繁荣两年，先前吃得太饱了，所以2011年开发商资金链强于2008年；2、二季度是市场存货压力并算太大，三季度开始明显增加，8大城市存销比7月达11个月，超过2010年7月高点，其实统计数据比市场实际要滞后1-2个月，7-8月份时市场实际面房价已经开拐。3、多数开发商不识实务，心存幻想，不愿及时、积极降价促销，直至“金九”梦破后才开始行动，晚矣！3-7月份，只有恒大、中海等少数企业销售策略对头！多数企业降价滞后，则统计数据上自然延后出现拐点。

 　　第三，七八月时，我曾认为，九十月份价格下跌，成交量将反弹。理由是：1、传统旺季；2、2-8月很多项目推迟开盘，九十月开盘量将大增；3、价格下调，打折之后，会拉动成交量。结果却是：金九银十价格确实下拐，但成交量并没明显放大，基本与七八月相近。原因何在呢？老实说，有点让人费解！如果一定要找原因，大家看是否是这样的：政策仍从紧，开发商不愿大降价，购房人“买涨不买跌”？希望高手指点一下老杨噢。

 　　第四，关于限购政策，我先笑后哭。7月12日，国务院常务会议提出二三线城市也要限购，8月中下旬，很多机构和专家预测将有30-70个不等的城市新限购，我当时的预测最保守：10个左右，绝不会超过20个。在张院长的指导下，我们还完成了一份限制性住宅市场的研究报告。结果，至今只有台州、衢州、珠海三市新限购，而且措施松松垮垮。关于这点预测，我几乎是完胜。然而，今年二三季度，我一直认为：年底可能有个别城市如期取消限购（共计7个城市暂定至年底），结果，至少目前没听说哪个城市有退出。忘了是在哪个会场上，我曾自信满满、自说自话：谁若不同意，我愿跟你打赌。人可以有自信，但不能有自恋！以后别再口出狂言啦。

 　　记得10月初，在博鳌开会，吃饭时与住建部政策研究中心副主任王珏林聊天，他很肯定的说：限购政府明年还将继续，不会有城市退出。当时我还有点不以为然。现在看来，是我错了。

　　关于2012年的楼市走势，这次预测的指标要多一些，有助于逼迫自己提高水平嘛。其实前段时间写过一篇研究性文章，主要观点如下：

　　一、政策总体仍然偏紧，但随着经济和房价持续下滑，预期下半年，早则年中前后，政策会进行一定程度的调整，上半年首套房贷必松，下半年二套房贷也会小松，部分城市限购会有所松动，个别城市房产税试点后，限购有可能顺势退出，限价继续与否已不重要。

 　　二、统计局口径的全国新建商品住宅销售面积，将会出现月度负增长，全年基本持平，或者小增小跌。交易中心口径的一二线城市新建商品住宅成交量，总体出现10%左右的下跌。