政策层面需要反思

　　钟伟：政策明朗，就是调控的趋势不会改变。请问顾会长，从1998年的房改政策到现在，这么紧锣密鼓甚至一日三变的政策，有没有什么可以反思和总结的余地呢？

　　顾云昌：应该说有反思，因为任何事物都是第一次碰到，国际形势，1998年亚洲金融风暴、2008年的美国次贷危机，国内的形势变化也是在多变当中，我们的政策如何更加地有前瞻性。我们觉得今天中国的房地产市场问题主要是两个，一个是商品房价上涨过快，第二是保障房严重不足。商品房的上涨过快有几个原因，我想经济学家在这里，我不解释。保障房为什么不研究？除了体制原因以外，我觉得政策层面应该要好好地反思一下。

　　我们在1998年房改以后，明确提出中国的供应体系是针对不同家庭采取不同的供应政策，当时的政策分三个层面：第一是中等以上收入家庭买商品房、租商品房。第二是为中低收入家庭提供保障房，由于拉动内需的需要，保障房叫经济适用住房只售不租。第三是为低收入家庭提供廉租房。

　　当时大家共同认为我们的经济适用住房是面向中低收入家庭，而且我们大多数都是中低收入家庭，所以把经济适用住房作为供应主体，当时的态势和现在的保障房一样，全国各地都上报诉求，往下传达，拼命地盖保障房，经济适用住房拉动了中国的经济增长，解决了相当部分的住房困难问题。

　　但是后来我们在过程当中，是由于我们政策制定的原因还是由于执行的原因，这个都有，发现了什么呢？不少经济适用住房卖给了不该买经适房的人，社会上一片反对声，要取消经适房，在这样的情况下，我们的政策有一个转变、修改。也就是说，在2004、2005年以后，把我们的政策修改成什么呢？我们的经济适用住房不再对中低收入家庭供应，而改为面向低收入家庭供应。这个政策现在看来也要反思的。因为这个政策改变以后出现两大问题，第一个问题是保障房是经济适用住房，越盖越少，因为低收入家庭的比例很少，我们大多数都是中低收入家庭，现在面向低收入就那么一点，5%、10%，实践证明，在后来几年当中，我们盖的经济适用住房的投资比例比我们刚开始大大下降。

　　第二是中低收入家庭被边缘化，被市场抛弃，被政策甩掉。这两个问题结合在一起就形成了今天的保障房缺失，所以我想在制定政策的时候要好好考虑，但我觉得那个政策从现在看来出台得太仓促，所以导致了在过去几年当中我们保障房盖少了，今天缺课就补课，甚至恶补，从数量上是必要的，但是我们准备好没有，今天面临许多问题需要思考，到底钱从哪儿来、谁来建、怎么建法、保障谁、将来的进出机制、质量问题、以后的管理，这些问题我们准备好了吗？我认为这些都是我们面临的问题，一定要把好事办好，本身是好事，能不能办好，我觉得政策制定的时候一定要深思熟虑。

　　钟伟：不要绕圈子，能不能直接预测一下，在未来的三个月到六个月，房价有没有可能下降？

　　顾云昌：从现在来看，通货膨胀压力是房价上涨过快的原因。现在全国没有统一的房价，有的地方肯定要降，有的地方稳中有升，因为房地产市场不像股票市场、不像白菜萝卜市场，有的城市肯定要降，但有的城市恐怕不会降，还会升。总体趋势上，相对平衡，相对过去几年平稳下来。

　　陈淮：我们假定说深圳市有200万套房，它有个平均成交价，我们今年后4个月卖掉了1000套，它对整个真正不动产的成交价有多大影响、有多大意义!反思政策，我觉得需要四个调整。

　　第一是城市结构的调整，住房建设、城市化的重心前期主观、客观因素都有，集中在包括深圳在内，上海、北京、广州特大城市，城市结构严重失衡，所以才有了老百姓买不起房，二、三线城市没有发展性。

　　第二是制度，土地制度迫切需要调整，包括小产权房的问题，不是房的问题，是地的问题，小产权房和房子没关系。

　　第三是政府作为唯一的土地要素供应者，这种又要调控又要当卖主的制度能不能满足我们这个市场化的需要，又要马儿跑又要马儿不吃草，比如又要深圳市政府修地铁开大运会，又要让地方财政收入来满足除经常性支出之外的盖房子娶媳妇儿，办不到。

　　第四是调整社会收入分配结构，把这四个政策加起来，别再紧盯着房子本身，这永远解决不了。

　　陈劲松：刚才陈淮教授说得挺好的，钟伟应该给我们说说关于币值的问题。