成交价格无一下跌

        一线城市“限购”风起云涌，二三线城市房地产市场热度不减，一旦“限购”是否会对广大的二三线城市的房地产市场产生抑制作用？为了解近期未执行“限购”政策二三线城市的市场情况及出台“限购”政策的可能影响，中原集团研究中心于2011年7月20日对或将出台“限购”政策的50个二三线城市的市场人士进行了电话及问卷调研。

        市场表现：未“限购”城市受影响有限

        通过对50个未“限购”二三线城市的调研，中原集团研究中心发现，由于这些城市大部分尚处于房地产市场发展的起始阶段或上升阶段，自住需求依然是这些城市的需求主力，因此这些城市2011年上半年成交量和成交价格受本轮调控的影响较小，市场依然保持原有的发展轨迹。

        分化明显，显著影响城市不足2成

        通过调研，中原集团研究中心发现，有8个城市受到了本轮调控的显著影响，成交量出现下降，价格基本持平，这些城市分别是镇江、宜兴、太仓、普兰店、泰安、建德、临安、嘉兴；有21个城市受调控影响较小，成交量或成交价格中仅有一个指标受到影响；另外21个城市基本未受房地产调控政策的影响，量价依然稳中有升。

        成交量：半数城市同比上升

        据本次调研，50个未“限购”二三线城市中，2011年上半年有26个城市的住宅成交量同比出现上升，持平的为11个，下滑的仅13个。我们发现，同比下滑的城市主要集中在东部的江苏省、浙江省和江西省，而其余12个省的城市成交量均出现上升或持平。

        成交价格：无一城市下跌

        在被调研的50个城市中，无一城市的住宅价格出现下跌。其中37个城市住宅价格出现小幅上涨，其余13个城市的价格则基本持平，持平的13个城市分别分布在江苏省、辽宁省、山东省、浙江省、湖北省、湖南省和云南省这7个省。

        受益挤出效应部分城市市场火热

        受周边核心城市出台“限购”政策的影响，部分二三线城市承接了部分来自这些核心城市的投资或自住需求。举例来说，由于福建省的厦门出台了“限购”政策，部分投资需求转而投向泉州市；由于北京出台了“限购”政策，部分外地打工者无法在北京买房，转而将目光转向河北的廊坊、燕郊等地。总体来看，50个城市中受益于挤出效应的城市达到21个，而这21个城市的房地产市场上半年均未受到调控政策的明显影响。

        本地投资比例：投资比例超20%城市占四成

        据了解，50个未“限购”城市中有18个城市的本地人房产投资比重超过20%，投资比重为10%－20%之间的城市为14个，剩余18个城市本地人投资比重小于10%。投资比重超过20%的18个城市均为经济发达省份的二三线城市，包括江苏省的常州、镇江、昆山、太仓；山东省的潍坊、威海、烟台、淄博；浙江省的象山、嘉兴；辽宁省的盘锦、丹东、营口、普兰店等城市。

        市场走向：“限购”影响大 出台需谨慎“限购”政策将对二三线城市造成显著影响

        综上所述，一旦这50个城市出台“限购”政策，不同城市将明显分化，但整体来看，受影响城市的数量将占八成。其中20个城市(占比40%)将受到“限购”政策的明显冲击，成交量将出现明显下降；22个城市(占比44%)将受到“限购”政策的一定影响，但影响程度不会太大，成交量将出现小幅回落；其余8个城市(占比16%)，“限购”前后成交量将不会出现明显变化。

        有保有压 “限购”政策不应一刀切

        由于中国广大的二三线城市的房地产市场处于不同的发展阶段，有着不同的市场结构，因此对于二三线城市，“限购”政策不应采取一刀切的做法，针对不同城市应该采取不同的措施。对于一些本地投资需求占比较高的城市应尽快出台“限购”的政策；对于外地客占比较高的城市应区分对待，一些有自然景观的城市应该区分旅游地产和普通住宅进行“限购”，一些因大城市“限购”而挤出到周边城市的自住需求应该采取鼓励的政策，而纯粹外地投资需求占比较高的城市则也应尽快出台“限购”政策。