研判：房价实质性

        下降时间仍有悬念

         1－6月深圳全市新建商品住房加权平均价格为19544元／平方米，同比下降1.03%。“虽然新房价格环比数据逐月下降，但总趋势还是增长。因此，新的调控政策的出台，是希望下半年能出现负增长的情况，从而完成全年新房调控价格目标。” 市房地产研究中心有关负责人表示，下半年楼市调控仍然会严格收紧。

        记者了解，目前升级版的限价令是在目前限价的条件下，将市场上的产品(含所有类型产品：别墅、复式、跃式、平层等均按面积大小统一分配)，分为三个面积等级来限定均价，每个面积段的产品开发商按本楼盘限价条件下可自行调整。面积等级为：90平方米以下的户型、90－144平方米的户型、144平方米以上的户型。二是以楼盘每前一个月成交的三种面积段户型的合同备案均价，分别制定下一个月的三种面积段的销售价格，三种面积段户型成交均价均不得超过前一个月的成交均价，否则成交单位不予合同备案。即要求三种面积段户型成交均价每月环比零增长。以上规定将从8月份开始实行，现售楼盘和商务公寓并不受限制。

       “虽然现在深圳已有不少楼盘降价销售，但是并没有出现类似于2008年的大规模降价。受稳定刚性需求的支撑，深圳一手住宅价格依然坚挺，非限购范围的＇商转住＇旺销，反应了流动性较为充裕、通胀形势严峻的环境下，住房投资性需求依然旺盛。目前住宅市场上少部分项目的降价，短期内还无法达到大规模推动成交的效果，整体下降还需要一定时间观察。”中原地产华南区董事总经理李耀智表示。

        记者采访多位业内人士，普遍认为，虽然深圳上半年新批准商品住房预售面积同比有所增加，但仅完成了全年目标的三成左右，表明当前市场供应仍然不足。说明上半年深圳累积的楼盘很多，下半年深圳新房供应量急剧增长，从而改变深圳新房供求关系，也影响了下半年的价格走势。

        另一方面，新的限价政策更加细化，开发商在想通过高价回笼资金无望、资金压力加大的前提下，很有可能出现部分开发商调低价格抢占市场的局面。

        在诸多业内人士看来，多地楼市库存大幅攀升，这是宏观调控效果的凸显。对于限价政策的持续时间，不同的开发商有不同的判断。有的开发商预测政策会长期坚持下去，会采取降价的营销策略。而有的开发商是不愿意降价的，处于观望阶段。

        “下半年房价肯定是下行的，现在宏观调控政策已经明显显现了。一方面房企和宏观调控之间的博弈已经没有优势，政府的政策限制了投资性需求的购买力；另一方面，首次置业者和二次置业者的购买力并没有增加，只有降价才能实现快跑。”业内人士表示，未来房价会出现结构性变化，郊区先降，中心城区再降，一线城市先降，然后再扩散到其他城市。

        多位研究人士预测，下半年，限购令严格的城市、供应量大的地段房价降价的可能性大。也有一些房企积极应对国家的宏观调控政策，采取一些低价促销策略，让利让价。

        世联地产研究认为，从购房者对未来的信心来看，多次置业者和投资型需求对未来信心高于首次置业者，但受制于限购政策，购买资格会受限。这部分置业者仍处于心理博弈期，一方面调控已一年有余，房价并未实质下跌，另一方面，他们又期望未来房价下跌，这两种心态之间的矛盾加剧了未来的不确定性 。       

        联合中原地产对50个未限购二三线城市楼市调研表明