“硬骨头”仍在

　　在业内人士看来，经济适用房和两限房应属于变相房地产开发。由于尚未推出《住房保障法》，对于经济适用房的居民资格准入、监督、后期管理不到位，经济适用房一直备受诟病。一位武汉业内资深人士表示，武汉的保障房主要是经济适用房，问题有五点：地方偏远、质量差、配套条件差、物业管理不安全、寻租黑幕多。

　　一位国开行总行人士分析称，由于棚户区和农民工安置房这一类项目期限较长，动辄20年以上，比较适合国开行的中长期贷款结构；而经济适用房、两限房这种销售类的保障性住房，建设周期短，现金流稳定，可通过销售较快回笼资金，二至三年之内就能收回贷款，相比较而言商业银行更愿意主动支持此类保障房，经济适用房和两限房的融资渠道一直很畅通。

　　他也承认，对真正的保障房项目即公租房和廉租房，由于租金低，回收成本困难，主要依靠政府财政支持，加之公租房运行体系的制度供给缺失，各地仍在探索之中，商业银行普遍没有大规模介入。

　　住建部政策研究中心副主任秦虹分析认为，1000万套保障房中的400万套廉租房和公共租赁房，大约在2亿平方米，成本约为5000亿元。这是真正的资金难题。首先是中央和地方财政出钱。去年中央财政拿了802亿元，今年安排1000多亿元补助困难地区建廉租房或者公租房。其次是地方政府拿出土地出让收益的10％。去年全国土地出让收入为2.9万亿元，净收益大概30％，去年约1万亿元，10％就是1000亿元。第三是住房公积金的增值收益，每年大概是四五百亿元。上述三项加起来，5000亿元落实了一半。

　　剩下还有2000多亿元，需要外部筹资。怎么筹？第一个渠道仍是银行贷款。这是长期融资，要地方政府跟银行谈判，这取决于各地政府的能力，差别非常大；其次是住房公积金贷款。现在全国也在搞试点，目前试点城市总计约400亿元；第三个渠道，现在地方政府也在设想，社保、保险资金能否建立一些保障性住房基金，难度也很大。廉租房基本上要政府承担，租金很低；公租房虽然租金高一些，但也只有市场租金的50％-70％。秦虹认为，“这个租金水平能涵盖贷款的利息就不错了，本金是不大可能还的。这就为社保、保险等各类资金参与保障房建设带来了极大障碍。”