调控下各方价值取向不一

　　NBD：在地产调控中，中央政府、地方政府、消费者、银行和开发商各自有怎样的价值取向或立场？

　　范小冲：中央政府从维稳与调控威信出发，主要关注避免社会矛盾的激化。另一方面，加快保障房体系建设，从而建立起市场归市场、保障归保障的市场体系。

　　目前中央政府通过行政手段让各地控制房价，但地方政府的财政体系目前主要以土地财政为主，且时下各地方政府有庞大的地方融资平台，其主要抵押物就是土地，房价若下跌，土地抵押物的价值就会下降，可能就会引发地方融资平台的崩溃。这也导致在地产调控中地方政府的内在动力与中央政府的出发点出现分歧。如果不解决内在的机制问题，地方政府就会出现阳奉阴违等的暗扛现象，致使中央的调控目标大打折扣。

　　在一连串银根收紧的背景下，目前银行的信贷压力很紧张。但银行是商业性质的经济组织，存在盈利压力。对于银行来说，房地产是他们利润池中最大的一块，因为可以承担更高的利息，且风险不是很大，所以银行还是愿意给房地产行业放贷的。

　　对于购房者而言，没买房的当然希望房价大跌，但房价若真的大跌又会让经济受损，失业增加，可能让更多的人买不起房；另一方面，有房的人总体上希望房价上涨，因此出现了买房时要求签定不降价合同的现象。在城市中，有房的人比例也是相当大的。

　　对处在调控周期中的开发商而言，他们希望市场稳定发展，少点波动，多点可预期。

　　各地或被迫修改房价控制目标

　　NBD：房价是表象上的东西，中国房地产的本质问题是什么，应当如何进行调控？

　　范小冲：其一，是要建立保障与市场双轨制的机制，让保障归保障，市场归市场。比如中高档房，让市场去解决，并以市场的手段去调控，如一些大户型别墅占有了太多的社会资源，政府可以在银行利率、税收等方面去调控，通过多征税让更多的资金来反哺保障房建设，最终让市场中的每个人，按不同能力各取所需，这才是一个良性的市场结构。

　　其二，房价飞涨的本质原因是货币超发导致房价上涨，实际上也是因为货币贬值。在货币超发中，房地产是最大的资金池，目前限购并不代表市场上的货币就没有了，而是在其他地方游荡，比如进入农副产品市场，催生蒜你狠、豆你玩等现象。总之，在货币超发的情况下，钱是堵不住的。

　　NBD：现在大家都在推测各地房价控制目标可能会被要求重改，新的房价控制目标可能会朝哪个方向走？

　　范小冲：目前多个城市的房价控制目标基本定在10%~15%之间，而去年全国房价上涨了9.9%，换句话说，这些目标基本与中央的出发点是相背离的，中央很可能会要求各地重新修改，否则将意味着调控不成功。

　　修改后的二版房价控制目标可能会向北京的做法靠拢。北京在其房价控制目标中，将普通住房与中高档房分开，从而使政府将关注点对准与民生相关的普通住房，且提出稳中有降的目标，这是有可能的。如果将各种中高端房放在一起来算均价，只会变成文字游戏。到时地方政府说房价降了，民众却感觉没降，岂不白搭？

　　NBD：“国十条”出台已近一年，其间国家出台了很多调控政策，从开发商的角度来看，您最关注哪方面的政策或行业变化？

　　范小冲：首先是市场供应结构转向双轨制，意味着未来的住宅用地供应会越来越少；其次，普通住宅变成了民生品，因此这方面的调控会越来越严。所以房企应该更多地将目光投向更加市场化的中高端这块，否则未来生存空间会越来越小。

　　NBD：目前国务院房地产调控专项督查小组正在各地督查调控政策实施状况，因此不少人推测，下一步可能还会出现更多的调控政策，对此您如何看待？

　　范小冲：中央对目前的调控效果肯定不满意，因此一定还会出台新政策，比如加息。加大供给也是下一步政府可能强化的一块。此外，还可能在开发商预售制度、资金限制等方面强化政策或加强原有政策的执行。实际上政府手中还有很多调控牌，但需把握分寸，毕竟政府的调控是动手术取毒瘤，是要推动行业可持续发展，而不是来砸盘。

　　NBD：下一个更猛的政策最可能是什么？

　　范小冲：强制要求各地修改房价控制目标。房价控制目标工作做好的话，就会是一个很猛的政策。

　　/购房者说/

　　限购近两月多数购房者对“拐点”仍无信心

　　回顾往年，每每出台房地产市场调控政策的时候，购房者都会期望并热议房价是不是会降下来，但政策期一过，才发现房价下跌的“美梦”只是购房人的一厢情愿。

　　而自本轮调控开始以来，从“限贷”到“限购”，再到“限价”，伴随着不断传来的上海、广州、深圳等一线城市房价打折、下跌的消息，距离“京版限购令”的出台已有近两月的时间，业内纷纷猜测即将到来的房价拐点会否又一次成为购房人眼中的“海市蜃楼”，《每日经济新闻》记者对此展开了调查。