团购房未按期完工 如何双倍索赔

         2005年9月，长春一事业单位向职工发出如下通知，称已和某房地产开发公司达成协议，房屋价格为人民币3000元每平方米，小高层，2008年10月末交房，户型为90平方米、120平方米、140平方米三种，如有购买者请与财务部联系。

        通知发出后，单位员工小李参与了购买，于2006年1月交纳了购房款27万元，并与开发公司签订了《内部认购协议书》，在合同中约定：小李购买某房地产开发有限公司，面积为90平方米，小高层，位置不确定，楼层不确定，开发公司出据了收款凭证。

        到了2008年10月末，开发公司未进行任何的建设和开发，除了土地等问题外，最主要的是建筑成本增加，由原来的每平方米2800元，增加到3500元，而此时市场上房屋销售均价已达到5000元每平方米。这时开发商如果按照计划开发建设，注定要赔钱。因此工程没有建设。

        小李找到开发公司，要求交付房屋，并赔偿损失。开发公司给出的解决办法有三：一是退房，并给银行存款利息；二是增加购房款，每平方米增加到4000元；三是进行法律诉讼。

        矛盾焦点：

        1.《内部认购协议书》的法律效力？

        2.购房者利益如何得到保障？

        律师评议：

        1. 根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称《解释》)第二条，“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”本案中，由于开发公司未取得商品房销售许可证明，按司法解释的规定，《内部认购协议书》应当认定无效。

        依据《解释》第五条规定“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”小李签订的《内部认购协议》不能确定房屋的具体位置、楼层、面积，不具备商品房买卖合同的基本条件，因此《内部认购协议》不是商品房买卖合同，无法得到法律上的保护。应是框架性协议

        2.从购房人角度看，保障利益在《解释》第四条、第九条中规定了开发商的义务，作为团购房的买受人，可以在签订《内部认购协议书》时注意运用以下两条：首先《内部认购协议书》应当具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容：房屋的位置、面积、楼层、价款；其次，选择定金方式或者约定违约金方式。

         这样，一旦遇到上述问题，可以依据开发商“故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明”，要求开发公司双倍返还购房款及利息，赔偿损失。

        遭遇一房二卖咋维权

        2006年长春市一小区在建设过程中，由于开发商资金短缺，用房屋抵建设工程款，与建筑商签订了商品房抵账协议，共20套，但该协议未经抵押登记备案。

        建筑商随后对外出售，市民周先生看中了一处房屋，为慎重起见，还查看了建筑商与开发公司签订的抵账协议。周先生认为，建筑商应具备出售房屋的权利，于是交了购房款12万元(总房款14万元，余款约定在办理产权前付清)，并到物业办理了入住手续，交纳了煤气安装费、物业费等相关入住费用，周先生随后花了10万元装修了新家。

        2007年周先生突然接到了法院传票，一位陌生的黄姓男子将周先生及建筑商告上法院，案由为侵权，要求周先生立即搬出房屋并赔偿损失。

        法院调查之后发现，这位黄先生早在2001年9月27日就与开发公司签订了《商品房买卖合同》，支付了房款的23%，余款以按揭贷款方式支付。2001年10月10日，银行将贷款全额支付给了开发公司。