律师评议

        很多购房者在购买房屋时，很少注意《合同》中的细节。如果开发公司出具《合同》约定的“二书”(《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》)，就意味着房屋经过验收，应视为合格产品，如果因为房屋的小瑕疵而拒绝收房，并以此告开发商违约，一般情况下是告不赢的。而如果开发公司没有“二书”， 意味着房屋质量没有经过检验合格，可以拒绝收房，由此产生的延期交房责任由开发公司承担。

      《 房号买卖协议》有法律效力吗

        小张为结婚，想在长春购买一套住房，2009年5月20日，他了解到外单位小马有“房号”想出售一套房屋，小马是参加了单位的团购房，房屋现在未建成，小马与开发公司签订了《内部认购协议》，交纳房屋定金1万元，面积约为90平方米，团购单价为每平方米3000元，楼层及具体位置不确定，房屋为多层住宅。

        由于单位团购价格较低，而现在所在房屋位置的房价都已涨到每平方米6000元，所以，小马将房号出售价格定在10万元，并且小马同意将《内部认购协议》名字变更到小张名下。于是经双方多次协商，达成共识如下：小张一次性给付小马人民币10万元，其余房款由小张直接向开发公司交纳，小马将原交款凭证变更到小张名下，此房屋的权利义务由小张承担，小马对团购事宜不负任何责任，双方签订了《房号买卖协议》。后来，由于开发公司原因，房屋迟迟不能交付，小张找到小马，希望退还房号款10万元。小马拒绝，小张诉至法院要求确认《房号买卖协议》无效，并退还全部购号款。

        矛盾焦点：《房号买卖协议》的法律效力？

        律师评议：《房号买卖协议》因违反法律的强制性规定，应属无效协议。

        最高法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的司法解释》第5条规定：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售办法》第16条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”本案中，马某与开发公司签订的《内部认购协议书》不具备《商品房销售办法》第16条规定的内容，该认购书中尚有“缺失条款或不确定的条款”，张某在购买该房屋时，该房屋的权属不清，根据《城市房地产管理法》第37条第(六)项明确规定，未依法登记领取权属证书的房地产不得转让。根据立法本意，其设置的目的是对在房屋所有权尚不明确的情况下，对房地产权属转让行为进行一种限制。

        本案中，马某在签订《房号转让协议》并未取得该房屋的所有权，其对房屋的权利属于资格权利，在法理上属于一种期待利益，属债权范畴，可依法转让。《中华人民共和国合同法》第79条规定，债权人可以将合同的权利全部或部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：1.根据合同性质不得转让；2.按照当事人约定不得转让；3.依照法律规定不得转让。本案中，《房号买卖协议》因违反法律的强制性规定，应属无效协议。

         由于“房号”问题比较复杂，以上观点仅为律师对法律的适用与理解，不具有权威性。