政府调控楼市，组合政策连续出击，风险和矛盾此起彼伏。为何房地产市场的损失最终都由弱者埋单？

　　京版“限购令”颁布后不久，2011年3月5日，北京东五环外楼盘“远洋一方”二期的北润园又一次开盘售房。

　　该楼盘属于远洋地产旗下项目，而远洋地产，作为一家颇具规模的上市公司，已多次在北京、上海等地将“地王”收入囊中。

　　不过，售楼处开门迎客的同时，也迎来了一群不速之客。上午8时许，一群手持“退房”标语的“抗议者”，逐渐聚集在售楼处周围。随着前来看房者增多，他们开始散发名为“用我们的血泪给您换来的购房经验！”的传单。

　　“抗议”的缘由，和新盘的价格有关。与前一批房源相比，此次楼盘销售均价实际每平方米直降4000元。而这已非第一次降价。

　　参与“抗议”的，是北润园前两次开盘时购房的30多名业主及其亲朋好友。他们分别在去年的4月和11月，以每平方米2.5万元的均价买入北润园1号、4号、5号、9号楼中的期房。可元旦刚过，同一小区部分户型就以每平方米4000元的降幅销售，而现在新开的300多套房屋，更是延续了降价的势头。

　　“抗议者”真正的诉求，是摆脱政策变动所加于其身的巨大资金压力。自他们去年4月签约买房起，国家楼市调控屡屡发力，首付比例提高，贷款利率上调，相应的折扣也取消，而售楼人员承诺的楼盘封顶时间延后，导致部分购房者成为“被调控”的对象。

　　权衡陡然增加的购房成本和未来支付风险，不少业主希望退房。然而，根据买卖双方的合同约定，因贷款政策变动导致业主无力支付房款的情况，被排斥在“不可抗力”和“情势变更”之外。若要退房，业主们需承担违约责任，违约金为总房款的20%，相当于几十万元的首付款要“打水漂”。

　　他们的要求被开发商坚决拒绝。开发商称，楼市定价完全是市场行为，买卖双方各担风险；至于政策变化的风险，购房合同中早已约定由购房者自担。

　　败北供需博弈

　　维权者的处境并未获得广泛的同情，相反还遭到不少网友讥讽。一网友在财新网留言称：“开发商绑着你的手让你签的合同？你看不懂中文就签合同？你看不懂就签一个几百万的合同？签合同的时候只想着房价年年会涨，40万首付很快就会变成增长的财富，就不想想风险，怪谁？”

　　维权者对此备感委屈。“我们是一群有‘刚需’的购房者。”参与维权的业主向财新《新世纪》记者这样表明身份。他们中年轻人居多，多为首套房。

　　去年以来，京城CBD东扩和通州新城规划等概念忽然火爆一时，以往被视为“价格洼地”的东五环外楼盘价格飞涨，“远洋一方”二期北润园在2010年4月开盘伊始就受到市场热捧。北润园首次开盘前便有近千人排号，此后开发商的报价连续上调。

　　“刚需”小王介绍起当初买房签约的辛酸“三部曲”：2010年的2月、3月间，“远洋一方”对前来咨询的人给出了2万元一平方米的报价，有意者可先报名。约三四周后，当初报名的人被告知，想要买房先需摇号。参与摇号者需到指定银行开户存上5万元。而此时他们得到的报价，已涨至2.2万元一平方米。

　　所谓的报名、排号，是开发商了解市场需求最常用的方式。一旦行情看好，开发商便有可能上调开盘价。4月17日，“远洋一方”开始网络摇号。摇上的业主一周后选房。小王回忆，据当时销售员的介绍，有两三千人在排号。自己最后能被摇中，颇感幸运。没想到，选房当天，房子报价又涨了，到了2.5万元一平方米。“没有一点议价的能力，只能被动追涨。”小王说。

　　为防止开放商操控房价、遏制报价短时间内暴涨，北京市自2010年5月出台了“一房一价”的政策，即在开发商申办预售许可证时，就需明示每一套住房的价格，最终购房网签的价格，不得高于申报价格。不过，对此价格，政府并不进行实质审查。至于备案之前的抬价过程，则不在政策监管之中。