房地产调控：不能在泼洗澡水时把孩子也倒掉

　　《中国经营报》：如你所说，房地产乱象是中国社会巨变中所不得不经历的阵痛，然而，在当下以及未来的社会历史条件下，种种房地产乱象亦必须加以明晰和解决，在你看来，政府调控房价的思路和政策该如何选择？

　　金碚：政府调控房价的思路和政策必须十分慎重、因势利导，绝不能在泼洗澡水时把孩子也一同倒掉！

　　第一，政府行为必须理性化。一个没有坚持利益中性的政府所管理的房地产市场，是难以保持有序、健康和稳定增长的。必须从法律上和制度上明确各级政府在房地产市场中的角色定位，可以做什么，不可以做什么，必须承担什么责任，受谁的约束和监督？理想的要求是：政府应成为房地产市场利益中性的“裁判员”，而不能成为逐利者。

　　第二，从长期看，应将保护房产价值作为国家保卫私人财产的重要责任之一，这是政府重要的民生责任和宪法责任。房产损失，包括价格大幅下跌，意味着居民最重要财产的贬值。而且，房地产是最重要的金融抵押资产，房地产贬值将严重危及金融安全。因此，维护房地产价格的长期稳定和适度上升，是政府宏观经济政策的重要目标之一。当然，这并不排除当部分城市房价过高或上涨过快时，政府应采取抑制房价的政策，但其根本目的并不是要将房价压低到让所有的人都买得起房，而是要保证房地产价格长期稳定地适度上升的正常走势不至被短期内的过快上涨而扰乱。

　　第三，深刻反思土地供应的规划原则和价格体制。无偿用地、低价格用地和高价格用地，应有合理的比例，符合公平原则，平衡好三者间的利益关系。商品房承担过高政策性成本(政府出让土地的价格和各种税费)的状况应改变；无偿用地须受严格的法律限制。

　　第四，应限制外国公民和公司购买中国住宅房产。在现阶段，我国居民的工薪收入显著低于发达国家，如果让外资无限制地竞争我国的住宅房地产，对中国居民是极不公平的。

　　第五，必须有应对房地产价格剧烈波动的政策预案。中国房地产价格尽管总趋势会逐步上升，但只有遭遇过价格明显下跌的经历，才能使中国居民破除房地产价格只会涨不会跌的幻觉而成熟起来。但是，房价大幅下跌的代价是巨大的。政府必须有充分的思想准备和政策预案，应对可能发生的房价剧跌导致的危机和社会抱怨。

　　第六，影响房地产价格变动的既有短期因素，也有长期因素。调控房地产价格的政策只应采取以短期政策为主的方式，例如，信贷政策、货币政策、土地供应量等，而不应贸然采取激烈的长期性政策，例如强烈地变动税收制度、产权制度以及政府管制政策等。因为，用激烈变动长期政策(制度)的方式应对短期价格波动，其效果是难以预料的，副作用是很大的。所以，基本制度和长期政策不应作为调节价格的手段。只有可预期的长期制度和长期政策，才会有稳定的市场秩序和行为，形成和保持健康的市场表现。

　　第七，对放弃房地产拥有权(不买房也没有私人房产)的城市居民给予必要补偿。

　　第八，关注房地产投资可能产生的财富分配不公平现象。只要制度和政策稳定和可预见，避免频繁大幅变动、过度投机和垄断权力操纵，保持居民房产分配的相对公平是完全可以实现的。房地产财富分配结构的相对公平，有可能成为缓解社会收入和财富分配不公平的一个积极因素，成为中国“人民经济”财富结构的显著特征之一(具有较高的私人房产拥有率)。

　　第九，特别要着力培育租房市场，因为，租房市场是真正直接关系低收入者(租户)利益的市场。当前我国房租价格偏低(租-售价格比低)似乎“不合理”，其实是对社会公平相对有利的现象，这实际上是业主对租户的补贴。在目前我国收入分配很不公平的条件下，保持租金价格偏低具有重要的社会福利意义(政府也应提供更多的廉租房)。因此，对于拥有多套住房的限制和征税必须科学、适度。因为，“羊毛出在羊身上”，限制可出租房源的供应必然会提高其价格；而对出租房征税，归根结底是要由租户承担的。当然，对出租者的过高收入应进行必要的税收调节，但也必须考虑其对租金价格的影响。

　　必须承认，中国在向有产者社会转轨中，社会价值体系正处于从“艰苦奋斗”阶段到“追求财富”阶段，进而向“社会参与”阶段过渡时期，与任何伟大的革命一样，既然在此过程中享有了巨大的财富红利，也不可避免地要经历社会巨变和新社会分娩的阵痛。从这一意义上说，当前的房地产乱象是历史进步的代价，前进的道路充满荆棘，难免经受痛苦。因此，我们一方面要积极评价十几年来房地产业发展的巨大成就；另一方面，政府和社会必须有承受历史阵痛的心理准备和政策储备。