提要：房地产价格体系的真相是：包括低价和无偿用地在内的所有土地开发成本，都必须在相当大程度上由数量非常有限的住宅商品房用地的收入来承担。金碚：通过拥有房产而积累家庭“恒产”并获得资产收入，是中国向有产者社会转变不可抗拒的必然现象。

　　房地产价格体系的真相是：包括低价和无偿用地在内的所有土地开发成本，都必须在相当大程度上由数量非常有限的住宅商品房用地的收入来承担。

　　行政性低价和垄断性高价导致了“两重天”格局，这是一切房地产乱象的根源。

　　商品房制度，在中国私人财产关系的变迁中发生了“革命性”的作用。其民生意义并不低于农村家庭承包经营责任制及宅基地制度。

　　从长期看，应将保护房产价值作为国家保卫私人财产的重要责任之一，这是政府重要的民生责任和宪法责任。

　　几乎所有人都有如下共识：房地产调控问题事关中国经济，但究竟应该如何看待中国现阶段房地产现象的历史和现实意义？

　　在中国社科院工业经济研究所所长、中国经营报社社长金碚看来，中国正在从一个无产者社会向有产者社会快速转轨。上世纪90年代下半叶开始的城市住房私有化和市场化，正在根本性地改变着城市家庭(居民)同土地(房产)的关系。

　　而这种不动产产权关系发生的巨大变化，正在演绎着一场深刻的“财产革命”，在这样的历史巨变时期，必然会产生很大的甚至是剧烈的社会阵痛。房地产的表象实际上是中国发展模式的反映，不能把它作为一个孤立的问题来解决。

　　商品房供地的高价格

　　弥补了其他城市用地的低价格

　　《中国经营报》：我国的房价似乎已经进入了“越调越涨”的怪圈，如在北京，很多区域的房价从2009年至今都有成倍的上涨，人们不免要问，我们该如何认识目前的高房价？如果现在不买房，房价未来会更高吗？我国的房地产价格体系究竟是如何形成的？高房价乱象背后的根源是什么？

　　金碚：人们在抱怨房地产价格飙涨时，往往只看到其“高”未见其“低”。其实，高涨的地价推动商品房价格飙涨，其对应面是大量城市用地的低价或免费供应。城市用地规划的基本格局是：一方面是大量的低价或免费供地，另一方面是数量有限的高价商品房供地。大量低价格供地的成本必然主要由商品房用地的出让收入来承担，而在前者的挤压下，后者(住宅商品房用地)面积的相对份额又很少，这样的供求结构必然导致其单位价格畸高。否则，如何筹集土地开发和城市基础设施建设的资金？可见，房地产价格体系的真相是：包括低价和无偿用地在内的所有土地开发成本，都必须在相当大程度上由数量非常有限的住宅商品房用地的收入来承担。

　　从经济发展的基本要素——土地、劳动、资本、技术来看，在改革开放初期，后两者极度短缺，前两者相对丰裕。所以，最大限度发挥土地和劳动的(低成本)优势，通过对外开放和各种优惠政策，竞争和吸引资本以及技术，成为中国经济30年来取得巨大成就的“秘诀”。

　　问题是，天下没有免费的午餐，土地公有制可以人为压低土地价格，但土地供应的稀缺性不会因此而改变。要使土地真正有价值，政府必须进行基础设施建设，而这必须有资金来源。于是，向土地收费(或收税)就成为土地供应的必然制度安排。

　　既然中国大量土地是低价或无偿供应的，那么，基础设施建设的资金从哪里来？在当前，最可能高价收费的土地就是商品房用地(以及城市黄金地段的商业用地)。于是，低价土地参与的“血拼”竞争，必然以商品房用地的高价格为代价。

　　所以，中国土地价格的基本状况是：经济发展以大量土地开发供应为基础；总体上的土地低价格和弱产权；高价格的城市商品房用地，并推动房价攀高。其经济实质是：中国城市用地大部分是行政性定价(低价或零价格)，只有商品房用地等少量土地是由垄断性市场发现价格。总之，由于整个土地资源是在缺乏有效的价格发现机制的条件下形成的，所以，行政性低价和垄断性高价导致了“两重天”格局。这是一切房地产乱象的根源。